Frais de Notaire Immobilier : Calcul Detaille Ancien vs Neuf
Les frais de notaire representent un cout d'acquisition majeur lors d'un achat immobilier : entre 7 et 8% dans l'ancien et 2 a 3% dans le neuf. Souvent mal compris, ces frais ne reviennent que partiellement au notaire. Dans ce guide, nous decomposons chaque composante des frais de notaire, comparons l'ancien et le neuf, et vous donnons les astuces pour les reduire legalement.
1. Composition des frais de notaire
Les "frais de notaire" sont improprement nommes car 80% de ces frais sont des taxes reversees a l'Etat et aux collectivites locales. Voici la decomposition reelle.
| Composante | Beneficiaire | Part dans le total (ancien) | Detail |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | Departement + Commune + Etat | ~72% | 5,80% du prix dans la plupart des departements (5,09% dans certains) |
| Emoluments du notaire | Notaire | ~14% | Bareme reglemente, degressif selon le prix |
| Debours et frais divers | Prestataires | ~8% | Cadastre, hypotheques, geometre, etc. |
| Contribution de securite immobiliere | Etat | ~6% | 0,10% du prix + TVA |
Le saviez-vous ?
Sur des frais de notaire de 16 000 EUR pour un achat a 200 000 EUR dans l'ancien, le notaire ne percoit en realite qu'environ 2 200 EUR d'emoluments. Les 13 800 EUR restants sont des taxes et frais de formalites.
2. Frais de notaire dans l'ancien : calcul detaille
Droits de mutation dans l'ancien
| Taxe | Taux | Beneficiaire |
|---|---|---|
| Taxe departementale | 4,50% | Departement |
| Taxe communale | 1,20% | Commune |
| Prelevement pour frais d'assiette | 2,37% de la taxe dept. = 0,107% | Etat |
| Total droits de mutation | 5,807% |
Bareme des emoluments du notaire (2025)
| Tranche de prix | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 a 6 500 EUR | 3,870% |
| De 6 500 a 17 000 EUR | 1,596% |
| De 17 000 a 60 000 EUR | 1,064% |
| Au-dela de 60 000 EUR | 0,799% |
Exemple : achat a 200 000 EUR dans l'ancien
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 200 000 x 5,807% | 11 614 EUR |
| Emoluments notaire | (6 500 x 3,87%) + (10 500 x 1,596%) + (43 000 x 1,064%) + (140 000 x 0,799%) | 1 996 EUR |
| TVA sur emoluments (20%) | 1 996 x 20% | 399 EUR |
| Contribution securite immobiliere | 200 000 x 0,10% | 200 EUR |
| Debours et formalites | Forfait | 1 200 EUR |
| TOTAL FRAIS DE NOTAIRE | 15 409 EUR (7,70%) |
3. Frais de notaire dans le neuf : les frais reduits
L'achat dans le neuf (VEFA ou construction) beneficie de frais de notaire reduits car les droits de mutation sont remplaces par une taxe de publicite fonciere a taux reduit.
| Poste | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Droits de mutation / TPF | 5,80% | 0,715% |
| TVA (incluse dans le prix) | Non | 20% (inclus dans le prix affiche) |
| Emoluments notaire | ~1% | ~1% |
| Debours + CSI | ~0,7% | ~0,7% |
| Total frais de notaire | 7,5 - 8% | 2,5 - 3% |
Exemple : achat a 200 000 EUR dans le neuf
| Poste | Montant |
|---|---|
| Taxe de publicite fonciere | 1 430 EUR |
| Emoluments notaire + TVA | 2 395 EUR |
| Contribution securite immobiliere | 200 EUR |
| Debours | 800 EUR |
| TOTAL | 4 825 EUR (2,41%) |
Economie dans le neuf
Pour un bien a 200 000 EUR, l'economie de frais de notaire dans le neuf est de 15 409 - 4 825 = 10 584 EUR. Cependant, les biens neufs sont generalement 15 a 25% plus chers que l'ancien a surface et localisation equivalentes. L'economie de frais ne compense donc pas toujours le surprix du neuf.
4. Tableau comparatif par tranche de prix
| Prix d'achat | Frais ancien (~7,7%) | Frais neuf (~2,5%) | Economie neuf |
|---|---|---|---|
| 80 000 EUR | 6 160 EUR | 2 000 EUR | 4 160 EUR |
| 120 000 EUR | 9 240 EUR | 3 000 EUR | 6 240 EUR |
| 150 000 EUR | 11 550 EUR | 3 750 EUR | 7 800 EUR |
| 200 000 EUR | 15 400 EUR | 5 000 EUR | 10 400 EUR |
| 250 000 EUR | 19 250 EUR | 6 250 EUR | 13 000 EUR |
| 300 000 EUR | 23 100 EUR | 7 500 EUR | 15 600 EUR |
| 400 000 EUR | 30 800 EUR | 10 000 EUR | 20 800 EUR |
| 500 000 EUR | 38 500 EUR | 12 500 EUR | 26 000 EUR |
5. Comment reduire les frais de notaire
Astuce 1 : Deduire le mobilier du prix de vente
Si le bien est vendu avec du mobilier (cuisine equipee, electromenager, meubles), vous pouvez deduire la valeur du mobilier du prix de vente soumis aux droits de mutation. La valeur declaree doit etre realiste (maximum 5% du prix) et justifiee par une liste detaillee avec factures si possible.
Exemple d'economie
Sur un bien a 200 000 EUR avec 8 000 EUR de mobilier deduit : droits de mutation sur 192 000 EUR au lieu de 200 000 EUR. Economie : 465 EUR. Ce n'est pas negligeable et c'est parfaitement legal.
Astuce 2 : Negocier les emoluments du notaire
Depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise de 20% maximum sur leurs emoluments pour les transactions superieures a 100 000 EUR. Cette remise doit s'appliquer a tous les clients du notaire de maniere uniforme. N'hesitez pas a demander si votre notaire applique cette remise.
Astuce 3 : Separer le fonds de commerce
Pour un local commercial, la separation entre les murs et le fonds de commerce peut reduire significativement les frais de notaire car les droits de mutation sur les fonds de commerce sont inferieurs.
Astuce 4 : Acheter en zones specifiques
Certains departements appliquent un taux de taxe departementale reduit a 3,80% au lieu de 4,50% (Indre, Isere, Morbihan par intermittence). Verifiez le taux en vigueur dans votre departement.
6. Impact des frais de notaire sur la rentabilite
Les frais de notaire font partie du cout total d'acquisition et impactent directement votre rentabilite locative. Voici l'impact concret sur un investissement type.
| Scenario | Cout acquisition | Loyer annuel | Rentabilite brute |
|---|---|---|---|
| Sans frais de notaire (theorique) | 200 000 EUR | 10 800 EUR | 5,40% |
| Avec frais ancien (7,7%) | 215 400 EUR | 10 800 EUR | 5,01% |
| Avec frais neuf (2,5%) | 205 000 EUR | 10 800 EUR | 5,27% |
Les frais de notaire dans l'ancien font baisser la rentabilite de 0,39 point. Sur un investissement a 200 000 EUR, cela represente une perte de rendement de 780 EUR par an. C'est pourquoi il est essentiel de les integrer dans votre analyse avec un outil comme Fidurian.
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Questions frequentes
Quel est le pourcentage des frais de notaire dans l'ancien ?
Les frais de notaire dans l'ancien representent entre 7 et 8% du prix d'achat. Ils se composent des droits de mutation (5,80% dans la plupart des departements), des emoluments du notaire (environ 1% degressif), de la contribution de securite immobiliere (0,10%) et des debours (environ 0,5 a 1%). Le pourcentage exact varie selon le departement et le prix du bien.
Comment reduire les frais de notaire ?
Quatre strategies principales : deduire la valeur du mobilier du prix de vente (jusqu'a 5% du prix, avec justificatifs), negocier la remise de 20% sur les emoluments du notaire (possible au-dela de 100 000 EUR), acheter dans le neuf (frais reduits a 2-3%), ou acheter dans un departement a taux de taxe departementale reduit. La deduction du mobilier est la methode la plus simple.
Les frais de notaire sont-ils deductibles des impots ?
Pour un investissement locatif, les frais de notaire ne sont pas directement deductibles des revenus fonciers. En revanche, en LMNP au regime reel, ils sont integres dans la base amortissable du bien et deduits progressivement sur 20 a 30 ans. Pour la plus-value, ils s'ajoutent au prix d'acquisition et reduisent donc l'assiette imposable lors de la revente.
Peut-on financer les frais de notaire a credit ?
Oui, il est possible de financer les frais de notaire a credit dans le cadre d'un financement a 110% (prix du bien + frais de notaire). Cette option est plus courante pour les investissements locatifs que pour les residences principales. La banque exigera un profil financier solide et pourra appliquer un taux legerement plus eleve.
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