Charges Locatives : Repartition, Provisions et Regularisation Annuelle
Les charges locatives, egalement appelees charges recuperables, sont les depenses engagees par le proprietaire qu'il peut repercuter sur le locataire. Leur liste est strictement definie par le decret du 26 aout 1987. Comprendre leur fonctionnement est essentiel pour une gestion locative sereine et transparente.
Qu'est-ce que les charges locatives ?
Les charges locatives sont les depenses liees a l'usage du logement et des parties communes que le proprietaire paie initialement mais peut ensuite recuperer aupres du locataire. Elles se distinguent des charges non recuperables, qui restent a la charge exclusive du proprietaire.
Principe de fonctionnement
Le mecanisme des charges locatives fonctionne en trois temps :
- Le proprietaire paie les depenses reelles (syndic de copropriete, fournisseurs, prestataires)
- Le locataire verse des provisions mensuelles en plus du loyer, estimees sur la base des depenses de l'annee precedente
- Le proprietaire regularise une fois par an en comparant les provisions versees aux charges reelles
Difference entre charges et loyer
Le loyer est la contrepartie de la mise a disposition du logement. Les charges sont le remboursement de depenses liees a l'usage du logement et des parties communes. Sur la quittance de loyer, ces deux montants doivent etre clairement distingues.
Liste complete des charges recuperables
Le decret n°87-713 du 26 aout 1987 liste de maniere exhaustive les charges que le proprietaire peut recuperer sur le locataire. Voici les principales categories.
| Categorie | Charges recuperables | Charges NON recuperables |
|---|---|---|
| Eau | Eau froide, eau chaude, traitement des eaux | Remplacement des compteurs |
| Chauffage collectif | Combustible, entretien courant chaudiere, ramonage | Remplacement de la chaudiere |
| Ascenseur | Electricite, entretien courant, petites reparations | Grosses reparations, remplacement de la cabine |
| Parties communes | Electricite, produits d'entretien, petites reparations | Ravalement, gros travaux de mise aux normes |
| Espaces verts | Entretien courant (tonte, taille, arrosage) | Remplacement d'arbres, amenagement paysager |
| Gardiennage | 75% du salaire si entretien + surveillance, 40% si une seule tache | 25% ou 60% restants |
| Taxes | Taxe d'enlevement des ordures menageres (TEOM) | Taxe fonciere, contribution au FSRIF |
Charges non recuperables : ce qui reste au proprietaire
- Les honoraires du syndic de copropriete
- Les primes d'assurance de l'immeuble (sauf clauses specifiques)
- Les travaux d'amelioration et de mise aux normes
- Les frais de gestion courante de l'immeuble
- La taxe fonciere (hors TEOM)
- Les provisions pour le fonds de travaux (loi ALUR)
Calcul des provisions sur charges
Les provisions sur charges sont des avances mensuelles versees par le locataire. Leur montant doit etre calcule sur la base des resultats de la derniere regularisation ou du budget previsionnel de la copropriete.
Comment fixer le montant des provisions ?
Pour determiner le montant mensuel des provisions, suivez cette methode :
- Recuperez le decompte annuel des charges de la copropriete (ou les factures si le bien n'est pas en copropriete)
- Identifiez les charges recuperables en vous referant au decret de 1987
- Calculez le total annuel des charges recuperables
- Divisez par 12 pour obtenir la provision mensuelle
Exemple de calcul
Charges de copropriete annuelles : 3 600 euros. Part recuperable (eau, entretien, ascenseur, TEOM) : 2 400 euros. Provision mensuelle : 2 400 / 12 = 200 euros par mois. Le locataire paiera donc son loyer + 200 euros de provisions sur charges.
Ajustement des provisions
Apres chaque regularisation, vous pouvez ajuster le montant des provisions si les charges reelles s'averent significativement differentes des provisions versees. Cet ajustement permet d'eviter de trop gros ecarts lors de la regularisation suivante.
La regularisation annuelle des charges
La regularisation des charges est une operation obligatoire qui doit etre effectuee au moins une fois par an. Elle consiste a comparer les provisions versees par le locataire aux charges reellement engagees.
Procedure de regularisation
- Reunissez les justificatifs : releve de charges de copropriete, factures des fournisseurs, decompte de la TEOM
- Calculez les charges reelles : additionnez uniquement les charges recuperables pour la periode concernee
- Comparez aux provisions versees par le locataire
- Envoyez le decompte au locataire un mois avant la regularisation
- Procedez au remboursement ou a l'appel de complement
| Situation | Action | Delai |
|---|---|---|
| Provisions > charges reelles | Remboursement du trop-percu au locataire | Immediat ou deduction sur le prochain loyer |
| Provisions < charges reelles | Appel de complement au locataire | Paiement en une fois ou echelonnement possible |
Obligations du proprietaire
Le proprietaire doit envoyer au locataire un decompte detaille des charges par nature (eau, electricite, entretien, etc.) un mois avant la date de regularisation. Les justificatifs doivent etre tenus a la disposition du locataire pendant 6 mois apres l'envoi du decompte.
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Prescription
Le proprietaire dispose de 3 ans pour effectuer la regularisation des charges (article 7-1 de la loi de 1989). Au-dela, il ne peut plus reclamer de complement au locataire. Inversement, le locataire peut demander le remboursement du trop-percu pendant 3 ans.
Provisions sur charges vs forfait de charges
Il existe deux systemes de charges locatives : les provisions sur charges (avec regularisation) et le forfait de charges (montant fixe sans regularisation). Le choix depend du type de bail.
| Critere | Provisions sur charges | Forfait de charges |
|---|---|---|
| Location vide | Obligatoire | Interdit |
| Location meublee | Autorise | Autorise |
| Colocation | Autorise | Autorise |
| Regularisation | Obligatoire (annuelle) | Aucune |
| Revision | Ajustement possible apres regularisation | Revision annuelle avec l'IRL |
| Simplicite | Plus complexe (necesssite un suivi) | Plus simple (montant fixe) |
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Questions frequentes
Quelles sont les charges recuperables sur le locataire ?
Les charges recuperables sont listees par le decret du 26 aout 1987. Elles comprennent les depenses d'eau, de chauffage collectif, d'entretien des parties communes, d'ascenseur, de gardiennage (75%), de taxes d'enlevement des ordures menageres et d'entretien des espaces verts.
Comment se fait la regularisation des charges ?
La regularisation doit etre effectuee au moins une fois par an. Le proprietaire compare les provisions versees par le locataire aux depenses reelles. Le decompte detaille doit etre envoye un mois avant la regularisation et les justificatifs sont consultables pendant 6 mois.
Peut-on opter pour un forfait de charges ?
Le forfait de charges n'est possible que pour les locations meublees et les colocations. Pour les locations vides, seul le systeme de provisions sur charges avec regularisation annuelle est autorise. Le forfait ne doit pas etre manifestement disproportionne par rapport aux charges reelles.
La TEOM est-elle recuperable sur le locataire ?
Oui, la Taxe d'Enlevement des Ordures Menageres (TEOM) est une charge recuperable. Elle figure sur l'avis de taxe fonciere du proprietaire. Seul le montant de la TEOM est recuperable, pas la taxe fonciere elle-meme.
Que se passe-t-il si le proprietaire ne regularise jamais les charges ?
Le proprietaire dispose de 3 ans pour effectuer la regularisation. Passe ce delai, il ne peut plus reclamer de complement au locataire. Le locataire, en revanche, peut toujours demander le remboursement d'un eventuel trop-percu pendant 3 ans.
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