Entretien Locatif : Obligations du Proprietaire et du Locataire
La repartition des obligations d'entretien entre proprietaire et locataire est souvent source de conflits. Le decret du 26 aout 1987 et la loi du 6 juillet 1989 definissent clairement les responsabilites de chacun. Ce guide detaille qui doit payer quoi pour chaque type de reparation et d'entretien.
Le principe general de repartition
La loi etablit une distinction fondamentale entre deux niveaux d'entretien :
Regle fondamentale
Le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues reparations (reparations locatives). Le proprietaire assume les grosses reparations liees a la vetuste, aux vices de construction ou a la force majeure (article 606 du Code civil).
Cette repartition s'applique de plein droit : aucune clause du bail ne peut y deroger pour imposer au locataire des charges qui incombent au proprietaire.
Les obligations d'entretien du locataire
Le decret n°87-712 du 26 aout 1987 dresse la liste exhaustive des reparations locatives. Voici les principales categories :
Parties interieures
- Sols : entretien courant (cirage, vitrification), remplacement de petites parties de moquette ou lino
- Murs et plafonds : maintien en etat de proprete, rebouchage de trous, raccords de peinture
- Menuiseries : graissage des gonds, remplacement des poignees, entretien des stores
- Vitrage : remplacement des vitres cassees (sauf si cause exterieure prouvee)
Plomberie et sanitaires
- Remplacement des joints de robinets et des flexibles de douche
- Debouchage des canalisations (entretien courant)
- Remplacement des flotteurs et joints de chasse d'eau
- Entretien des siphons et bondes
Electricite
- Remplacement des interrupteurs, prises, fusibles
- Remplacement des ampoules et tubes lumineux
- Reparation ou remplacement des baguettes et goulettes
Chauffage et eau chaude
- Entretien annuel obligatoire de la chaudiere (contrat d'entretien)
- Remplacement des accessoires (boutons, manettes, clapets)
- Ramonage des conduits de fumee et de ventilation
Espaces exterieurs
- Entretien du jardin (tonte, taille, desherbage)
- Entretien des allees et terrasses
- Degorgement des gouttières accessibles
Les obligations d'entretien du proprietaire
Le proprietaire est responsable des grosses reparations definies par l'article 606 du Code civil, ainsi que de tout ce qui releve de la vetuste :
- Gros oeuvre : murs porteurs, charpente, toiture, fondations
- Mise aux normes : electricite, gaz, plomb, amiante
- Equipements vieillissants : remplacement de chaudiere, cumulus, volets roulants defaillants
- Parties communes : cage d'escalier, ascenseur, toiture (en copropriete via les charges)
- Plomberie structurelle : colonnes montantes, canalisations encastrees
- Vices caches : tout defaut existant avant l'entree du locataire
Obligation de delivrance
Le proprietaire doit delivrer un logement en bon etat d'usage et de reparation (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Il doit egalement effectuer les reparations necessaires au maintien en etat du logement tout au long du bail.
Tableau recapitulatif par poste
| Poste | A la charge du locataire | A la charge du proprietaire |
|---|---|---|
| Chaudiere | Entretien annuel, petites pieces | Remplacement complet |
| Robinetterie | Joints, flexibles | Remplacement du robinet |
| Volets | Graissage, cordages | Remplacement du mecanisme ou du volet |
| Peinture | Raccords, rafraichissement | Refection complete (vetuste) |
| Sol | Entretien, petites reparations | Remplacement complet du revetement |
| Electricite | Interrupteurs, prises, ampoules | Tableau electrique, mise aux normes |
| Toiture | Aucune obligation | Integralite (gros oeuvre) |
| Canalisations | Debouchage simple | Canalisations encastrees, colonnes |
La notion de vetuste
La vetuste correspond a l'usure naturelle des materiaux et equipements due au temps. Elle est toujours a la charge du proprietaire, meme pour des elements normalement entretenus par le locataire.
Depuis la loi ALUR de 2014, proprietaire et locataire peuvent convenir d'une grille de vetuste annexee au bail. Cette grille fixe la duree de vie theorique de chaque equipement et le taux d'abattement annuel :
| Equipement | Duree de vie moyenne | Abattement annuel |
|---|---|---|
| Peinture murale | 7 ans | ~14% par an |
| Moquette | 7 ans | ~14% par an |
| Parquet | 15 ans | ~7% par an |
| Papier peint | 7 ans | ~14% par an |
| Chaudiere | 15-20 ans | 5-7% par an |
| Robinetterie | 10 ans | 10% par an |
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Questions frequentes
Quelles sont les reparations a la charge du locataire ?
Le locataire est responsable des reparations locatives et de l'entretien courant definies par le decret du 26 aout 1987 : entretien des sols, murs, plafonds, menuiseries, plomberie courante, electricite (interrupteurs, prises), entretien du jardin, ramonage et entretien annuel de la chaudiere.
Le proprietaire peut-il facturer les reparations au locataire ?
Le proprietaire peut retenir sur le depot de garantie le cout des reparations locatives non effectuees par le locataire a son depart, a condition de fournir des justificatifs. Les reparations liees a la vetuste ou a un vice de construction restent a la charge du proprietaire et ne peuvent pas etre facturees.
Qui paie l'entretien de la chaudiere ?
L'entretien annuel obligatoire de la chaudiere est a la charge du locataire, qui doit fournir l'attestation au proprietaire. En revanche, le remplacement complet d'une chaudiere vetuste ou defaillante est a la charge du proprietaire.
Le locataire peut-il imposer des travaux au proprietaire ?
Oui, si le logement ne repond pas aux criteres de decence ou si des equipements essentiels sont defaillants. Le locataire doit d'abord envoyer une mise en demeure par lettre recommandee. En l'absence de reponse sous 2 mois, il peut saisir la commission departementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.
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