Dépôt de Garantie : Montant, Restitution et Retenues Autorisées
Le dépôt de garantie (souvent appelé improprement "caution") est une somme versée par le locataire au moment de la signature du bail. Il sert à garantir le propriétaire contre d'éventuels manquements du locataire : loyers impayés, dégradations, charges non payées. Ses règles sont strictement encadrées par la loi du 6 juillet 1989.
Montant du dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie est plafonne par la loi et varie selon le type de location.
| Type de location | Montant maximum | Base de calcul |
|---|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer | Loyer hors charges |
| Location meublée | 2 mois de loyer | Loyer hors charges |
| Bail mobilité | Interdit | Aucun dépôt de garantie autorise |
| Location saisonnière | Libre | Non encadre par la loi de 1989 |
Attention : dépôt de garantie vs caution
Dans le langage courant, on parle souvent de "caution" pour designer le dépôt de garantie. En droit, la caution designe en réalité la personne qui se porte garante pour le locataire (le garant). Le dépôt de garantie est la somme d'argent versée au propriétaire.
Révision du dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie fixe dans le bail ne peut pas être revise en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail, même si le loyer a été augmente. La seule exception concerne le cas ou le dépôt de garantie initial était inférieur au maximum légal : le bailleur peut alors demander un complément.
Versement et encaissement du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est verse au moment de la signature du bail. Si le locataire entre dans les lieux a une date ultérieure, le propriétaire ne peut pas encaisser le chèque avant la remise des clés.
Modes de versement acceptes
- Chèque : le mode le plus courant, encaissable a la remise des clés
- Virement bancaire : de plus en plus utilise, il offre une traçabilité complète
- Espèces : accepte mais risque, demandez un reçu signe
Tiers pouvant verser le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie peut être verse par un tiers au nom du locataire. C'est notamment le cas lorsque :
- Action Logement verse l'avance Loca-Pass (prêt a taux zéro pour le dépôt de garantie)
- Le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) prend en charge le dépôt de garantie pour les locataires en difficulté
- Un membre de la famille ou un proche verse le dépôt au nom du locataire
Bon à savoir
Le propriétaire n'est pas oblige de placer le dépôt de garantie sur un compte spécifique. Il peut le conserver comme il le souhaite. Cependant, il ne doit produire aucun intérêt au profit du bailleur.
Délais de restitution du dépôt de garantie
Les délais de restitution du dépôt de garantie sont encadres par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifie par la loi ALUR.
| Situation | Délai de restitution | Point de départ |
|---|---|---|
| État des lieux conforme | 1 mois | Date de remise des clés |
| Différences constatées | 2 mois | Date de remise des clés |
Pénalité en cas de retard
Si le dépôt de garantie n'est pas restitue dans les délais légaux, une pénalité de 10% du loyer mensuel hors charges est due pour chaque mois de retard commence. Cette pénalité est acquise de plein droit au locataire, sans qu'il ait besoin de la demander en justice.
Exemple concret
Calcul de la pénalité
Pour un loyer de 700 euros hors charges et un retard de 3 mois dans la restitution du dépôt de garantie, la pénalité s'élevé a : 700 x 10% x 3 = 210 euros. Le propriétaire devra donc restituer le dépôt de garantie majore de 210 euros.
Provision pour charges en copropriété
Si le logement est situe dans un immeuble en copropriété, le propriétaire peut conserver une provision de 20% du dépôt de garantie jusqu'à l'arrete annuel des comptes de la copropriété. Le solde doit être restitue dans le mois suivant l'approbation des comptes en assemblée générale.
Retenues autorisées et justificatifs exiges
Le propriétaire peut effectuer des retenues sur le dépôt de garantie, mais celles-ci doivent être justifiées et documentées.
Motifs de retenue autorises
- Loyers impayés : le montant des loyers restant dus a la date de départ
- Charges locatives : les provisions non régularisées ou le complément après régularisation
- Réparations locatives : le coût de remise en état pour les dégradations imputables au locataire (hors vetuste)
- Défaut d'entretien : les travaux d'entretien courant non realises par le locataire (par exemple, entretien du jardin)
Justificatifs à fournir
Le propriétaire doit accompagner toute retenue de justificatifs :
- L'état des lieux d'entrée et de sortie (comparatif)
- Des devis ou factures pour les travaux de réparation
- Des photos avant et après (compléments utiles)
- Le decompte des charges locatives
- Les releves de loyers impayés
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Retenues interdites
Le propriétaire ne peut pas retenir de sommes pour l'usure normale (vetuste) du logement. Par exemple, un mur jauni par le temps ou une moquette usée après 10 ans d'occupation ne justifient pas de retenue. L'application d'une grille de vetuste permet d'objectiver ces situations.
Litiges et recours
Les litiges lies au dépôt de garantie sont parmi les plus fréquents en matière locative. Voici les démarches à suivre en cas de désaccord.
Pour le locataire : comment récupérer son dépôt de garantie
- Mise en demeure : envoyez une lettre recommandée avec accuse de réception au propriétaire en lui rappelant ses obligations légales et le délai de restitution
- Conciliation : saisissez la Commission Départementale de Conciliation (CDC), demarche gratuite et souvent efficace
- Justice : saisissez le juge des contentieux de la protection pour les litiges de moins de 5 000 euros (procédure simplifiée, sans avocat obligatoire)
Pour le propriétaire : comment justifier des retenues
- Documentez : conservez tous les justificatifs (états des lieux, photos, devis, factures)
- Comparez : mettez en regard l'état des lieux d'entrée et de sortie
- Appliquez la vetuste : déduisez la part d'usure normale de chaque élément
- Envoyez un decompte detaille : joignez le détail des retenues avec les justificatifs au courrier de restitution
Délai de prescription
L'action en restitution du dépôt de garantie se prescrit par 3 ans à compter de la date a laquelle le dépôt aurait du être restitue. Passe ce délai, le locataire ne peut plus agir en justice.
Questions fréquentes
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
Pour une location vide, le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, il est plafonne a deux mois de loyer hors charges. Aucun dépôt de garantie ne peut être exige pour un bail mobilité.
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie doit être restitue dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, ou de deux mois si des différences sont constatées. En cas de retard, une pénalité de 10% du loyer mensuel par mois de retard s'applique.
Quelles retenues peut-on faire sur le dépôt de garantie ?
Le propriétaire peut retenir les sommes correspondant aux loyers impayés, aux charges locatives non régularisées, aux réparations des dégradations imputables au locataire (hors vetuste), et aux travaux de remise en état justifies par des devis ou factures.
Le propriétaire peut-il garder 20% du dépôt de garantie ?
Oui, mais uniquement si le logement est en copropriété. Le propriétaire peut conserver une provision maximale de 20% du dépôt de garantie jusqu'à l'arrete annuel des comptes de la copropriété, puis doit restituer le solde dans le mois suivant l'assemblée générale.
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