Depot de Garantie : Montant, Restitution et Retenues Autorisees
Le depot de garantie (souvent appele improprement "caution") est une somme versee par le locataire au moment de la signature du bail. Il sert a garantir le proprietaire contre d'eventuels manquements du locataire : loyers impayes, degradations, charges non payees. Ses regles sont strictement encadrees par la loi du 6 juillet 1989.
Montant du depot de garantie
Le montant du depot de garantie est plafonne par la loi et varie selon le type de location.
| Type de location | Montant maximum | Base de calcul |
|---|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer | Loyer hors charges |
| Location meublee | 2 mois de loyer | Loyer hors charges |
| Bail mobilite | Interdit | Aucun depot de garantie autorise |
| Location saisonniere | Libre | Non encadre par la loi de 1989 |
Attention : depot de garantie vs caution
Dans le langage courant, on parle souvent de "caution" pour designer le depot de garantie. En droit, la caution designe en realite la personne qui se porte garante pour le locataire (le garant). Le depot de garantie est la somme d'argent versee au proprietaire.
Revision du depot de garantie
Le montant du depot de garantie fixe dans le bail ne peut pas etre revise en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail, meme si le loyer a ete augmente. La seule exception concerne le cas ou le depot de garantie initial etait inferieur au maximum legal : le bailleur peut alors demander un complement.
Versement et encaissement du depot de garantie
Le depot de garantie est verse au moment de la signature du bail. Si le locataire entre dans les lieux a une date ulterieure, le proprietaire ne peut pas encaisser le cheque avant la remise des cles.
Modes de versement acceptes
- Cheque : le mode le plus courant, encaissable a la remise des cles
- Virement bancaire : de plus en plus utilise, il offre une tracabilite complete
- Especes : accepte mais risque, demandez un recu signe
Tiers pouvant verser le depot de garantie
Le depot de garantie peut etre verse par un tiers au nom du locataire. C'est notamment le cas lorsque :
- Action Logement verse l'avance Loca-Pass (pret a taux zero pour le depot de garantie)
- Le FSL (Fonds de Solidarite pour le Logement) prend en charge le depot de garantie pour les locataires en difficulte
- Un membre de la famille ou un proche verse le depot au nom du locataire
Bon a savoir
Le proprietaire n'est pas oblige de placer le depot de garantie sur un compte specifique. Il peut le conserver comme il le souhaite. Cependant, il ne doit produire aucun interet au profit du bailleur.
Delais de restitution du depot de garantie
Les delais de restitution du depot de garantie sont encadres par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifie par la loi ALUR.
| Situation | Delai de restitution | Point de depart |
|---|---|---|
| Etat des lieux conforme | 1 mois | Date de remise des cles |
| Differences constatees | 2 mois | Date de remise des cles |
Penalite en cas de retard
Si le depot de garantie n'est pas restitue dans les delais legaux, une penalite de 10% du loyer mensuel hors charges est due pour chaque mois de retard commence. Cette penalite est acquise de plein droit au locataire, sans qu'il ait besoin de la demander en justice.
Exemple concret
Calcul de la penalite
Pour un loyer de 700 euros hors charges et un retard de 3 mois dans la restitution du depot de garantie, la penalite s'eleve a : 700 x 10% x 3 = 210 euros. Le proprietaire devra donc restituer le depot de garantie majore de 210 euros.
Provision pour charges en copropriete
Si le logement est situe dans un immeuble en copropriete, le proprietaire peut conserver une provision de 20% du depot de garantie jusqu'a l'arrete annuel des comptes de la copropriete. Le solde doit etre restitue dans le mois suivant l'approbation des comptes en assemblee generale.
Retenues autorisees et justificatifs exiges
Le proprietaire peut effectuer des retenues sur le depot de garantie, mais celles-ci doivent etre justifiees et documentees.
Motifs de retenue autorises
- Loyers impayes : le montant des loyers restant dus a la date de depart
- Charges locatives : les provisions non regularisees ou le complement apres regularisation
- Reparations locatives : le cout de remise en etat pour les degradations imputables au locataire (hors vetuste)
- Defaut d'entretien : les travaux d'entretien courant non realises par le locataire (par exemple, entretien du jardin)
Justificatifs a fournir
Le proprietaire doit accompagner toute retenue de justificatifs :
- L'etat des lieux d'entree et de sortie (comparatif)
- Des devis ou factures pour les travaux de reparation
- Des photos avant et apres (complements utiles)
- Le decompte des charges locatives
- Les releves de loyers impayes
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Retenues interdites
Le proprietaire ne peut pas retenir de sommes pour l'usure normale (vetuste) du logement. Par exemple, un mur jauni par le temps ou une moquette usee apres 10 ans d'occupation ne justifient pas de retenue. L'application d'une grille de vetuste permet d'objectiver ces situations.
Litiges et recours
Les litiges lies au depot de garantie sont parmi les plus frequents en matiere locative. Voici les demarches a suivre en cas de desaccord.
Pour le locataire : comment recuperer son depot de garantie
- Mise en demeure : envoyez une lettre recommandee avec accuse de reception au proprietaire en lui rappelant ses obligations legales et le delai de restitution
- Conciliation : saisissez la Commission Departementale de Conciliation (CDC), demarche gratuite et souvent efficace
- Justice : saisissez le juge des contentieux de la protection pour les litiges de moins de 5 000 euros (procedure simplifiee, sans avocat obligatoire)
Pour le proprietaire : comment justifier des retenues
- Documentez : conservez tous les justificatifs (etats des lieux, photos, devis, factures)
- Comparez : mettez en regard l'etat des lieux d'entree et de sortie
- Appliquez la vetuste : deduisez la part d'usure normale de chaque element
- Envoyez un decompte detaille : joignez le detail des retenues avec les justificatifs au courrier de restitution
Delai de prescription
L'action en restitution du depot de garantie se prescrit par 3 ans a compter de la date a laquelle le depot aurait du etre restitue. Passe ce delai, le locataire ne peut plus agir en justice.
Questions frequentes
Quel est le montant maximum du depot de garantie ?
Pour une location vide, le depot de garantie ne peut exceder un mois de loyer hors charges. Pour une location meublee, il est plafonne a deux mois de loyer hors charges. Aucun depot de garantie ne peut etre exige pour un bail mobilite.
Quel est le delai de restitution du depot de garantie ?
Le depot de garantie doit etre restitue dans un delai d'un mois si l'etat des lieux de sortie est conforme a l'etat des lieux d'entree, ou de deux mois si des differences sont constatees. En cas de retard, une penalite de 10% du loyer mensuel par mois de retard s'applique.
Quelles retenues peut-on faire sur le depot de garantie ?
Le proprietaire peut retenir les sommes correspondant aux loyers impayes, aux charges locatives non regularisees, aux reparations des degradations imputables au locataire (hors vetuste), et aux travaux de remise en etat justifies par des devis ou factures.
Le proprietaire peut-il garder 20% du depot de garantie ?
Oui, mais uniquement si le logement est en copropriete. Le proprietaire peut conserver une provision maximale de 20% du depot de garantie jusqu'a l'arrete annuel des comptes de la copropriete, puis doit restituer le solde dans le mois suivant l'assemblee generale.
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