Loyers Impayés : Prévention, Relance et Recouvrement
Les loyers impayés constituent la hantise de tout propriétaire bailleur. En France, on estime que 2 à 3% des locataires sont en situation d'impayé. Savoir réagir rapidement et suivre la bonne procédure est essentiel pour protéger vos revenus locatifs. Ce guide detaille toutes les étapes, de la prévention a la procédure judiciaire.
Prévenir les loyers impayés
La meilleure façon de gérer les impayés est de les prévenir. Voici les mesures à mettre en place avant et pendant la location.
Sélectionner rigoureusement le locataire
Lors de la sélection du locataire, vérifiez sa solvabilité en analysant ses revenus. La règle généralement admise est que le loyer ne doit pas dépasser un tiers des revenus nets du locataire (ou du couple de locataires).
Les garanties à mettre en place
| Garantie | Description | Coût |
|---|---|---|
| Caution solidaire | Un tiers se porte garant du paiement du loyer | Gratuit |
| Garantie Visale | Caution gratuite d'Action Logement pour les jeunes et salaries | Gratuit |
| Assurance GLI | Assurance couvrant les impayés, frais de justice et dégradations | 2,5% a 5% du loyer annuel |
| Dépôt de garantie | 1 mois (vide) ou 2 mois (meuble) de loyer HC | Avance du locataire |
Cumul interdit
Il est interdit de cumuler une caution solidaire (personne physique) et une assurance GLI, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Cette interdiction vise à éviter les doubles garanties excessives.
Suivi régulier des paiements
Mettez en place un suivi mensuel rigoureux de vos encaissements. Avec Immorian, vous visualisez immédiatement les retards de paiement et pouvez réagir des le premier jour de retard.
Relance amiable : les premières étapes
Lorsqu'un impayé survient, il est important de réagir rapidement mais de maniere proportionnée. La phase amiable est souvent suffisante pour résoudre la situation.
Chronologie recommandée
| Délai après l'échéance | Action | Moyen |
|---|---|---|
| J+5 | Premier contact (appel ou SMS) | Telephone / SMS |
| J+10 | Relance écrite | Courrier simple ou émail |
| J+15 | Mise en demeure | Lettre recommandée avec AR |
| J+15 | Contacter le garant (s'il y en a un) | Lettre recommandée avec AR |
| J+30 | Déclaration a l'assurance GLI (si souscrite) | Selon les modalités du contrat |
| J+30 a J+60 | Proposition d'échéancier de paiement | Courrier ou rendez-vous |
La mise en demeure
La mise en demeure est un courrier recommande avec accuse de réception qui constitue la dernière étape amiable. Elle doit mentionner :
- Le montant précis de la dette (loyers et charges impayés)
- La période concernée
- Un délai pour régulariser (généralement 8 à 15 jours)
- L'avertissement qu'une procédure judiciaire sera engagée a défaut de paiement
Signalement a la CAF
Si le locataire perçoit des aides au logement (APL), le propriétaire doit signaler l'impayé a la CAF ou a la MSA des que la dette atteint 2 mois de loyer. Le maintien des aides est alors conditionne a la mise en place d'un plan d'apurement de la dette.
Le commandement de payer
Si la phase amiable echoue, l'étape suivante est le commandement de payer, delivre par un commissaire de justice (anciennement huissier).
Qu'est-ce qu'un commandement de payer ?
C'est un acte officiel delivre par un commissaire de justice qui ordonne au locataire de payer les sommes dues dans un délai de 2 mois. C'est un préalable obligatoire a toute action en justice pour obtenir la résiliation du bail.
Contenu du commandement
- Le decompte précis des sommes dues (loyers, charges, pénalités)
- Le délai de 2 mois pour payer
- La mention de la clause résolutoire du bail (si elle existe)
- L'avertissement que le bail sera resilie de plein droit a l'expiration du délai en cas de non-paiement
- L'information sur les possibilités de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)
Coût du commandement de payer
Les frais de commandement de payer sont à la charge du propriétaire initialement, mais peuvent être recuperes sur le locataire si la procédure aboutit. Le coût varie entre 200 et 400 euros selon les cas.
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Procédure judiciaire
Si le locataire ne paye pas dans le délai de 2 mois suivant le commandement, le propriétaire peut saisir le tribunal.
Étapes de la procédure
- Assignation en justice : le propriétaire fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection par un commissaire de justice. L'assignation doit être notifiée a la préfecture (pour information du préfet sur le risque d'expulsion)
- Audience : le juge examine la situation. Il peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 3 ans) ou constater la résiliation du bail
- Jugement : le juge ordonne le paiement des arrieres et, le cas échéant, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire
- Signification du jugement : le jugement est signifie au locataire par commissaire de justice
- Commandement de quitter les lieux : si le locataire ne quitte pas volontairement, un commandement de quitter les lieux est delivre avec un délai de 2 mois
Délais de paiement accordes par le juge
Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 3 ans pour apurer sa dette, s'il estime que le locataire est en mesure de payer et qu'il est de bonne foi. Pendant cette période, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Durée totale de la procédure
De la première relance a l'exécution du jugement, la procédure complète peut durer de 12 à 24 mois. C'est pourquoi il est essentiel de réagir rapidement des le premier impayé et de privilégier les solutions amiables quand elles sont possibles.
L'assurance loyers impayés (GLI)
La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance qui protege le propriétaire contre le risque d'impayés. Elle couvre généralement :
Couvertures de la GLI
| Couverture | Détail | Plafond habituel |
|---|---|---|
| Loyers impayés | Remboursement des loyers non payes | Illimité ou 70 000 à 100 000 euros |
| Frais de contentieux | Frais d'huissier, d'avocat et de procédure | Inclus dans le plafond général |
| Dégradations locatives | Réparation des dégâts causes par le locataire | 7 000 à 15 000 euros |
| Protection juridique | Accompagnement et conseil juridique | Inclus |
| Vacance locative | Indemnisation pendant la vacance (en option) | 3 à 6 mois de loyer |
Coût de la GLI
La GLI coute entre 2,5% et 5% du montant annuel des loyers charges comprises. Ce coût est déductible des revenus fonciers si vous etes au régime réel d'imposition.
Conditions d'éligibilité du locataire
Pour souscrire une GLI, le locataire doit généralement remplir certains critères de solvabilité fixes par l'assureur (revenus supérieurs a 2,5 ou 3 fois le montant du loyer, contrat de travail stable, etc.).
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Questions fréquentes
Que faire en cas de premier loyer impayé ?
Des le premier impayé, contactez le locataire pour comprendre la situation. Envoyez une relance écrite, puis une mise en demeure par lettre recommandée si le loyer n'est pas regularise sous 15 jours. Contactez également le garant s'il y en a un et déclarez le sinistre à votre assurance GLI si vous en avez une.
Qu'est-ce que la garantie loyers impayés (GLI) ?
La GLI est une assurance souscrite par le propriétaire qui couvre les risques de loyers impayés, les frais de procédure juridique et parfois les dégradations locatives. Son coût represente entre 2,5% et 5% du loyer annuel charges comprises.
Peut-on cumuler une GLI et un garant ?
Non, il est interdit de cumuler une assurance GLI et une caution solidaire (personne physique), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Le propriétaire doit choisir l'une ou l'autre de ces garanties.
Combien de temps dure une procédure pour loyers impayés ?
La procédure complète, de la première relance a l'exécution du jugement, peut durer de 12 à 24 mois. La phase amiable (relance + mise en demeure) prend 1 à 2 mois. Le commandement de payer impose un délai de 2 mois. La procédure judiciaire prend ensuite 6 à 18 mois selon l'encombrement du tribunal.
Les loyers impayés sont-ils déductibles des impôts ?
Si vous etes au régime réel d'imposition des revenus fonciers, les loyers impayés ne sont pas des charges déductibles en tant que telles. Cependant, vous ne déclarez que les loyers effectivement encaisses. Les frais de procédure (huissier, avocat) sont déductibles des revenus fonciers.
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