État des Lieux : Guide Complet pour Propriétaires et Locataires
L'état des lieux est un document essentiel qui décrit l'état du logement a l'entrée et a la sortie du locataire. Realise de maniere contradictoire, il protege aussi bien le propriétaire que le locataire en cas de litige sur d'éventuelles dégradations. Depuis le décret du 30 mars 2016, son contenu est strictement encadre par la loi.
Qu'est-ce qu'un état des lieux ?
L'état des lieux est un document qui décrit avec précision l'état de chaque pièce et équipement du logement a un instant donne. Il existe deux types d'états des lieux :
- L'état des lieux d'entrée : realise lors de la remise des clés au locataire, il décrit l'état du logement au moment ou le locataire en prend possession
- L'état des lieux de sortie : realise lors de la restitution des clés, il permet de comparer l'état du logement avec celui constate a l'entrée
La comparaison entre ces deux documents permet de déterminer si des dégradations sont imputables au locataire et justifient des retenues sur le dépôt de garantie.
Attention
En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est presume avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Il sera alors difficile pour lui de contester des retenues a la sortie. Inversement, sans état des lieux de sortie, le propriétaire aura du mal à prouver les dégradations.
Cadre légal et obligations
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et le décret du 30 mars 2016, l'état des lieux est encadre par des règles precises.
Principes fondamentaux
| Règle | Détail |
|---|---|
| Caractère contradictoire | L'état des lieux doit être realise en présence du propriétaire (ou son représentant) et du locataire (ou son représentant) |
| Forme écrite | L'état des lieux doit être établi par écrit, sur support papier ou électronique |
| Exemplaires | Un exemplaire doit être remis a chaque partie (ou envoyé par voie dématérialisée) |
| Gratuite | L'état des lieux amiable est gratuit. Si un agent immobilier le realise, les frais sont plafonnes a 3 euros/m2 pour le locataire |
| Moment | L'état des lieux d'entrée se fait lors de la remise des clés, l'état des lieux de sortie lors de leur restitution |
Coût de l'état des lieux
Lorsqu'un professionnel realise l'état des lieux, les honoraires factures au locataire sont plafonnes a 3 euros TTC par metre carre de surface habitable. Le propriétaire supporte le solde des frais. En cas de désaccord, un huissier de justice peut être mandate, et ses frais sont partages par moitie.
| Type d'état des lieux | Coût pour le locataire | Coût pour le propriétaire |
|---|---|---|
| Amiable (entre les parties) | Gratuit | Gratuit |
| Par un professionnel | Maximum 3 euros/m2 | Solde des frais |
| Par huissier (en cas de litige) | 50% des frais | 50% des frais |
Contenu obligatoire de l'état des lieux
Le décret du 30 mars 2016 impose un contenu minimal pour l'état des lieux. Voici les mentions obligatoires :
- Le type d'état des lieux (entrée ou sortie)
- La date de réalisation
- La localisation du logement (adresse complète)
- Le nom ou la dénomination des parties et leur domicile ou siege social
- Le cas échéant, le nom et le domicile des mandataires
- Les releves des compteurs individuels (eau, électricité, gaz)
- Le détail et la destination des clés remises
- Pour chaque pièce : description precise de l'état des sols, murs, plafonds, menuiseries et équipements
- La signature des parties
Grille de notation recommandée
Pour chaque élément du logement, il est recommande d'utiliser une grille de notation standardisée :
| État | Description | Code couleur suggérée |
|---|---|---|
| Neuf | Élément neuf, jamais utilise | Vert fonce |
| Très bon état | Élément en parfait état, traces d'usage minimes | Vert |
| Bon état | Élément fonctionnel avec usure normale | Jaune |
| État d'usage | Usure visible mais fonctionnement correct | Orange |
| Mauvais état | Élément degrade, réparation nécessaire | Rouge |
Conseil : prenez des photos
Même si elles n'ont pas de valeur juridique a elles seules, les photos datées et annexées a l'état des lieux constituent un excellent complément en cas de litige. Photographiez chaque pièce sous plusieurs angles, ainsi que les compteurs et les éventuels défauts constates.
Méthode pour réaliser un état des lieux complet
Pour que votre état des lieux soit efficace et incontestable, suivez cette méthode pièce par pièce.
Avant la visite
- Préparez le formulaire d'état des lieux (ou utilisez un outil numérique)
- Vérifiez que tous les compteurs sont accessibles
- Prévoyez un bon éclairage (lampe torche, ampoules dans chaque pièce)
- Apportez un appareil photo ou un smartphone
Pièce par pièce : la checklist
Pour chaque pièce du logement, vérifiez systématiquement :
- Sols : type de revêtement, état (rayures, taches, décollements)
- Murs : type de revêtement, état (fissures, traces, trous de cheville)
- Plafond : état (taches d'humidité, fissures, peinture écaillée)
- Fenetres et volets : état du vitrage, des joints, ouverture/fermeture
- Portes : état du bois/PVC, serrures, poignées
- Prises et interrupteurs : fonctionnement, état des plaques
- Chauffage : type, état, fonctionnement
- Plomberie : robinets, évacuation, état des joints
- Équipements spécifiques : hotte, four, plaques, chauffe-eau, etc.
Pièces spécifiques a ne pas oublier
N'oubliez pas d'inspecter les parties annexes : cave, parking, balcon, terrasse, jardin, boite aux lettres. Ces espaces doivent figurer dans l'état des lieux s'ils font partie du bail.
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Comparaison entrée / sortie et retenues sur le dépôt de garantie
Lors de l'état des lieux de sortie, la comparaison avec l'état des lieux d'entrée permet de distinguer l'usure normale des dégradations imputables au locataire.
Vetuste et usure normale
La vetuste correspond a l'usure naturelle des matériaux et équipements due au temps et a un usage normal. Elle ne peut pas être facturée au locataire. Une grille de vetuste peut être annexée au bail pour objectiver cette notion.
| Élément | Durée de vie moyenne | Franchise vetuste suggérée |
|---|---|---|
| Peinture murale | 7 à 10 ans | 2 ans |
| Moquette | 7 ans | 2 ans |
| Parquet | 20 à 25 ans | 5 ans |
| Carrelage | 20 à 25 ans | 5 ans |
| Robinetterie | 10 ans | 3 ans |
| Chauffe-eau | 10 à 15 ans | 5 ans |
Calcul des retenues
Si des dégradations sont constatées, le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie le coût de remise en état, après application du coefficient de vetuste. Par exemple, si une peinture de 5 ans est dégradée et que sa durée de vie est de 10 ans, le locataire ne devra payer que 50% du coût de la repeinture.
Conseil Immorian
Conservez tous vos états des lieux dans votre espace Immorian. L'archivage numérique vous permet de retrouver instantanément un document en cas de besoin et de comparer facilement les états des lieux d'entrée et de sortie.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire ?
L'état des lieux n'est pas obligatoire au sens strict, mais il est très fortement recommande. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est presume avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil), ce qui peut lui être défavorable a la sortie.
Qui doit payer l'état des lieux ?
L'état des lieux amiable est gratuit. Si un agent immobilier le realise, les frais factures au locataire sont plafonnes a 3 euros TTC par m2 de surface habitable. Si un huissier intervient, les frais sont partages par moitie entre les parties.
Peut-on modifier un état des lieux après signature ?
Le locataire dispose de 10 jours après la signature de l'état des lieux d'entrée pour demander des modifications par lettre recommandée avec accuse de réception. Pendant le premier mois de chauffe, il peut aussi signaler des défauts du système de chauffage non détectables au moment de l'entrée.
Que se passe-t-il en cas de refus de faire un état des lieux ?
Si l'une des parties refuse de réaliser l'état des lieux a l'amiable, l'autre partie peut faire appel à un huissier de justice. Les frais seront alors partages par moitie. Le refus de réaliser un état des lieux ne dispense pas de l'obligation de restituer le dépôt de garantie.
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