Etat des Lieux : Guide Complet pour Proprietaires et Locataires
L'etat des lieux est un document essentiel qui decrit l'etat du logement a l'entree et a la sortie du locataire. Realise de maniere contradictoire, il protege aussi bien le proprietaire que le locataire en cas de litige sur d'eventuelles degradations. Depuis le decret du 30 mars 2016, son contenu est strictement encadre par la loi.
Qu'est-ce qu'un etat des lieux ?
L'etat des lieux est un document qui decrit avec precision l'etat de chaque piece et equipement du logement a un instant donne. Il existe deux types d'etats des lieux :
- L'etat des lieux d'entree : realise lors de la remise des cles au locataire, il decrit l'etat du logement au moment ou le locataire en prend possession
- L'etat des lieux de sortie : realise lors de la restitution des cles, il permet de comparer l'etat du logement avec celui constate a l'entree
La comparaison entre ces deux documents permet de determiner si des degradations sont imputables au locataire et justifient des retenues sur le depot de garantie.
Attention
En l'absence d'etat des lieux d'entree, le locataire est presume avoir recu le logement en bon etat (article 1731 du Code civil). Il sera alors difficile pour lui de contester des retenues a la sortie. Inversement, sans etat des lieux de sortie, le proprietaire aura du mal a prouver les degradations.
Cadre legal et obligations
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et le decret du 30 mars 2016, l'etat des lieux est encadre par des regles precises.
Principes fondamentaux
| Regle | Detail |
|---|---|
| Caractere contradictoire | L'etat des lieux doit etre realise en presence du proprietaire (ou son representant) et du locataire (ou son representant) |
| Forme ecrite | L'etat des lieux doit etre etabli par ecrit, sur support papier ou electronique |
| Exemplaires | Un exemplaire doit etre remis a chaque partie (ou envoye par voie dematerialisee) |
| Gratuite | L'etat des lieux amiable est gratuit. Si un agent immobilier le realise, les frais sont plafonnes a 3 euros/m2 pour le locataire |
| Moment | L'etat des lieux d'entree se fait lors de la remise des cles, l'etat des lieux de sortie lors de leur restitution |
Cout de l'etat des lieux
Lorsqu'un professionnel realise l'etat des lieux, les honoraires factures au locataire sont plafonnes a 3 euros TTC par metre carre de surface habitable. Le proprietaire supporte le solde des frais. En cas de desaccord, un huissier de justice peut etre mandate, et ses frais sont partages par moitie.
| Type d'etat des lieux | Cout pour le locataire | Cout pour le proprietaire |
|---|---|---|
| Amiable (entre les parties) | Gratuit | Gratuit |
| Par un professionnel | Maximum 3 euros/m2 | Solde des frais |
| Par huissier (en cas de litige) | 50% des frais | 50% des frais |
Contenu obligatoire de l'etat des lieux
Le decret du 30 mars 2016 impose un contenu minimal pour l'etat des lieux. Voici les mentions obligatoires :
- Le type d'etat des lieux (entree ou sortie)
- La date de realisation
- La localisation du logement (adresse complete)
- Le nom ou la denomination des parties et leur domicile ou siege social
- Le cas echeant, le nom et le domicile des mandataires
- Les releves des compteurs individuels (eau, electricite, gaz)
- Le detail et la destination des cles remises
- Pour chaque piece : description precise de l'etat des sols, murs, plafonds, menuiseries et equipements
- La signature des parties
Grille de notation recommandee
Pour chaque element du logement, il est recommande d'utiliser une grille de notation standardisee :
| Etat | Description | Code couleur suggeree |
|---|---|---|
| Neuf | Element neuf, jamais utilise | Vert fonce |
| Tres bon etat | Element en parfait etat, traces d'usage minimes | Vert |
| Bon etat | Element fonctionnel avec usure normale | Jaune |
| Etat d'usage | Usure visible mais fonctionnement correct | Orange |
| Mauvais etat | Element degrade, reparation necessaire | Rouge |
Conseil : prenez des photos
Meme si elles n'ont pas de valeur juridique a elles seules, les photos datees et annexees a l'etat des lieux constituent un excellent complement en cas de litige. Photographiez chaque piece sous plusieurs angles, ainsi que les compteurs et les eventuels defauts constates.
Methode pour realiser un etat des lieux complet
Pour que votre etat des lieux soit efficace et incontestable, suivez cette methode piece par piece.
Avant la visite
- Preparez le formulaire d'etat des lieux (ou utilisez un outil numerique)
- Verifiez que tous les compteurs sont accessibles
- Prevoyez un bon eclairage (lampe torche, ampoules dans chaque piece)
- Apportez un appareil photo ou un smartphone
Piece par piece : la checklist
Pour chaque piece du logement, verifiez systematiquement :
- Sols : type de revetement, etat (rayures, taches, decollements)
- Murs : type de revetement, etat (fissures, traces, trous de cheville)
- Plafond : etat (taches d'humidite, fissures, peinture ecaillee)
- Fenetres et volets : etat du vitrage, des joints, ouverture/fermeture
- Portes : etat du bois/PVC, serrures, poignees
- Prises et interrupteurs : fonctionnement, etat des plaques
- Chauffage : type, etat, fonctionnement
- Plomberie : robinets, evacuation, etat des joints
- Equipements specifiques : hotte, four, plaques, chauffe-eau, etc.
Pieces specifiques a ne pas oublier
N'oubliez pas d'inspecter les parties annexes : cave, parking, balcon, terrasse, jardin, boite aux lettres. Ces espaces doivent figurer dans l'etat des lieux s'ils font partie du bail.
Pour suivre l'ensemble de votre patrimoine immobilier et financier, decouvrez Fidurian, la plateforme de gestion de patrimoine gratuite. Avoir une vision globale de vos actifs vous aide a mieux gerer chaque bien individuellement.
Comparaison entree / sortie et retenues sur le depot de garantie
Lors de l'etat des lieux de sortie, la comparaison avec l'etat des lieux d'entree permet de distinguer l'usure normale des degradations imputables au locataire.
Vetuste et usure normale
La vetuste correspond a l'usure naturelle des materiaux et equipements due au temps et a un usage normal. Elle ne peut pas etre facturee au locataire. Une grille de vetuste peut etre annexee au bail pour objectiver cette notion.
| Element | Duree de vie moyenne | Franchise vetuste suggeree |
|---|---|---|
| Peinture murale | 7 a 10 ans | 2 ans |
| Moquette | 7 ans | 2 ans |
| Parquet | 20 a 25 ans | 5 ans |
| Carrelage | 20 a 25 ans | 5 ans |
| Robinetterie | 10 ans | 3 ans |
| Chauffe-eau | 10 a 15 ans | 5 ans |
Calcul des retenues
Si des degradations sont constatees, le proprietaire peut retenir sur le depot de garantie le cout de remise en etat, apres application du coefficient de vetuste. Par exemple, si une peinture de 5 ans est degradee et que sa duree de vie est de 10 ans, le locataire ne devra payer que 50% du cout de la repeinture.
Conseil Immorian
Conservez tous vos etats des lieux dans votre espace Immorian. L'archivage numerique vous permet de retrouver instantanement un document en cas de besoin et de comparer facilement les etats des lieux d'entree et de sortie.
Questions frequentes
L'etat des lieux est-il obligatoire ?
L'etat des lieux n'est pas obligatoire au sens strict, mais il est tres fortement recommande. En l'absence d'etat des lieux d'entree, le locataire est presume avoir recu le logement en bon etat (article 1731 du Code civil), ce qui peut lui etre defavorable a la sortie.
Qui doit payer l'etat des lieux ?
L'etat des lieux amiable est gratuit. Si un agent immobilier le realise, les frais factures au locataire sont plafonnes a 3 euros TTC par m2 de surface habitable. Si un huissier intervient, les frais sont partages par moitie entre les parties.
Peut-on modifier un etat des lieux apres signature ?
Le locataire dispose de 10 jours apres la signature de l'etat des lieux d'entree pour demander des modifications par lettre recommandee avec accuse de reception. Pendant le premier mois de chauffe, il peut aussi signaler des defauts du systeme de chauffage non detectables au moment de l'entree.
Que se passe-t-il en cas de refus de faire un etat des lieux ?
Si l'une des parties refuse de realiser l'etat des lieux a l'amiable, l'autre partie peut faire appel a un huissier de justice. Les frais seront alors partages par moitie. Le refus de realiser un etat des lieux ne dispense pas de l'obligation de restituer le depot de garantie.
Passez au numerique
Simplifiez vos etats des lieux avec un logiciel d'etat des lieux numerique. Comparez les solutions dans notre guide.
Gerez vos biens immobiliers simplement
Immorian vous aide a suivre vos loyers, charges, locataires et documents au meme endroit.
Commencer gratuitement