Conge du Locataire : Preavis, Procedure et Lettre de Resiliation du Bail
Le conge du locataire est l'acte par lequel le locataire informe le bailleur de sa decision de quitter le logement. Le preavis varie de 1 a 3 mois selon le type de bail et la situation du locataire. Ce guide detaille les delais, les motifs de reduction du preavis, la procedure a suivre et les obligations du locataire pendant cette periode.
1. Duree du preavis selon le type de bail
La duree du preavis du locataire depend du type de bail et de la situation geographique du logement :
| Type de bail | Preavis standard | Preavis reduit |
|---|---|---|
| Location vide | 3 mois | 1 mois (zone tendue ou motif specifique) |
| Location meublee | 1 mois | Non applicable (deja 1 mois) |
| Bail etudiant | 1 mois | Non applicable |
| Bail mobilite | 1 mois | Non applicable |
Point de depart du preavis
Le preavis court a compter de la reception du conge par le bailleur, et non de son envoi. En cas de lettre recommandee, c'est la date de premiere presentation par le facteur qui compte, meme si le bailleur ne retire pas le courrier. En cas de remise en main propre, c'est la date inscrite sur le recepisse.
Droit de donner conge a tout moment
Le locataire peut donner conge a tout moment, sans avoir a attendre l'echeance du bail. Il n'a pas a justifier sa decision ni a fournir de motif. Ce droit est d'ordre public et ne peut etre restreint par aucune clause du bail.
2. Motifs de reduction du preavis a 1 mois
En location vide, le preavis de 3 mois est reduit a 1 mois dans les situations suivantes (article 15 de la loi de 1989) :
Zone tendue
Le locataire d'un logement situe en zone tendue (liste fixee par le decret du 10 mai 2013, comprenant 1 149 communes dans 28 agglomerations) beneficie automatiquement d'un preavis de 1 mois, sans justification particuliere.
Motifs personnels et professionnels
| Motif | Justificatif a fournir |
|---|---|
| Mutation professionnelle | Lettre de l'employeur confirmant la mutation |
| Perte d'emploi (licenciement, non-renouvellement CDD) | Lettre de licenciement ou attestation Pole Emploi |
| Obtention d'un premier emploi | Contrat de travail |
| Nouvel emploi consecutif a une perte d'emploi | Nouveau contrat de travail + attestation Pole Emploi |
| Etat de sante justifiant un changement de domicile | Certificat medical |
| Beneficiaire du RSA ou de l'AAH | Notification de droits CAF |
| Attribution d'un logement social | Attestation d'attribution du logement HLM |
| Violences conjugales (depuis loi du 28/12/2019) | Ordonnance de protection du juge |
Justificatif obligatoire
Le locataire qui invoque un motif de reduction du preavis doit joindre le justificatif correspondant a sa lettre de conge. Sans justificatif, le preavis de 3 mois s'applique. La demission volontaire ne constitue pas un motif de reduction du preavis (sauf si elle est suivie d'une perte d'emploi).
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3. Procedure de notification du conge
Modes de notification valables
Le conge du locataire doit etre notifie par l'un des trois modes suivants (article 15 de la loi de 1989) :
- Lettre recommandee avec accuse de reception (LRAR) : mode le plus courant et le plus pratique
- Acte de commissaire de justice : anciennement "acte d'huissier", plus couteux mais incontestable
- Remise en main propre contre recepisse ou emargement : gratuit mais necessite la presence physique du bailleur
Contenu de la lettre de conge
La lettre de conge doit contenir les informations suivantes :
- Identite du locataire et adresse du logement
- Date d'envoi du courrier
- Volonte claire et non equivoque de quitter le logement
- Reference au bail (date de signature)
- Duree du preavis applicable (1 mois ou 3 mois)
- Si preavis reduit : le motif invoque et le justificatif joint
- Date de depart prevue
Modes de notification non valables
- Simple courrier (sans recommande)
- Email ou SMS
- Appel telephonique
- Message vocal ou notification sur une application
Envoi recommande electronique
Depuis la loi pour une Republique numerique, l'envoi recommande electronique (ARE) est un mode de notification valable, a condition d'utiliser un prestataire qualifie par l'ARCEP et que le bailleur ait consenti a recevoir des envois recommandes electroniques.
4. Obligations du locataire pendant le preavis
Paiement du loyer
Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges pendant toute la duree du preavis, meme s'il quitte le logement avant la fin de la periode. Il est libere de cette obligation si :
- Un nouveau locataire entre dans les lieux avant la fin du preavis avec l'accord du bailleur
- Le bailleur renonce expressement au preavis et autorise le locataire a partir plus tot
Acces au logement pour visites
Le locataire doit laisser le bailleur ou son mandataire faire visiter le logement a de potentiels locataires. Cependant :
- Les visites ne peuvent pas exceder 2 heures par jour ouvrable
- Les horaires doivent etre convenus entre les parties
- Le bailleur ne peut pas imposer de visites les dimanches et jours feries
- Le locataire ne peut pas etre oblige de laisser un jeu de cles supplementaire
Entretien du logement
Le locataire doit continuer a entretenir le logement et realiser les reparations locatives qui lui incombent. Il ne doit pas degrader le logement et doit le restituer dans un etat conforme a l'etat des lieux d'entree, compte tenu de la vetuste normale.
5. Etat des lieux de sortie et restitution des cles
Etat des lieux de sortie
L'etat des lieux de sortie doit etre realise contradictoirement (en presence du bailleur et du locataire ou de leurs representants) au moment de la remise des cles :
- Il est etabli a l'amiable ou, en cas de desaccord, par un commissaire de justice (frais partages)
- Il est compare a l'etat des lieux d'entree pour evaluer les eventuelles degradations
- La vetuste ne peut pas etre imputee au locataire (usure normale liee au temps)
- Chaque partie recoit un exemplaire signe
Grille de vetuste
Depuis la loi ALUR, les parties peuvent convenir d'une grille de vetuste au moment de la signature du bail. A defaut, le bailleur doit prouver que les degradations constatees sont imputables au locataire et ne resultent pas de l'usure normale.
Restitution des cles
La restitution des cles marque la fin du bail et le point de depart du delai de restitution du depot de garantie. Il est recommande :
- De remettre toutes les cles (y compris les doubles, cles de cave, de boite aux lettres, de parking)
- De faire signer un recepisse de remise des cles par le bailleur
- De relever les compteurs d'eau, d'electricite et de gaz
Protection du locataire
Si le bailleur refuse de se presenter a l'etat des lieux de sortie ou de remettre le recepisse des cles, le locataire peut faire constater la situation par un commissaire de justice. Les frais sont alors partages par moitie. Cette demarche protege le locataire contre des reclamations abusives.
Questions frequentes
Quel est le preavis pour un locataire ?
Le preavis est de 3 mois en location vide et de 1 mois en location meublee. En location vide, il est reduit a 1 mois en zone tendue, en cas de mutation professionnelle, perte d'emploi, etat de sante ou si le locataire beneficie du RSA/AAH. Le justificatif doit etre joint a la lettre de conge.
Comment donner son conge au bailleur ?
Le conge doit etre notifie par lettre recommandee avec AR, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre recepisse. Un simple email ou SMS ne suffit pas. Le preavis court a compter de la reception par le bailleur.
Le locataire doit-il payer le loyer pendant le preavis ?
Oui, le loyer est du pendant toute la duree du preavis, meme si le locataire quitte le logement plus tot. Le locataire est libere si un nouveau locataire entre dans les lieux avant la fin du preavis avec l'accord du bailleur.
La demission est-elle un motif de preavis reduit ?
Non, la demission volontaire ne figure pas parmi les motifs de reduction du preavis a 1 mois. Seule la perte d'emploi involontaire (licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle) permet de beneficier du preavis reduit, sur justificatif.
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