Congé du Locataire : Préavis, Procédure et Lettre de Résiliation du Bail
Le congé du locataire est l'acte par lequel le locataire informe le bailleur de sa décision de quitter le logement. Le préavis varie de 1 à 3 mois selon le type de bail et la situation du locataire. Ce guide detaille les délais, les motifs de réduction du préavis, la procédure à suivre et les obligations du locataire pendant cette période.
1. Durée du préavis selon le type de bail
La durée du préavis du locataire dépend du type de bail et de la situation géographique du logement :
| Type de bail | Préavis standard | Préavis réduit |
|---|---|---|
| Location vide | 3 mois | 1 mois (zone tendue ou motif spécifique) |
| Location meublée | 1 mois | Non applicable (déjà 1 mois) |
| Bail étudiant | 1 mois | Non applicable |
| Bail mobilité | 1 mois | Non applicable |
Point de départ du préavis
Le préavis court à compter de la réception du congé par le bailleur, et non de son envoi. En cas de lettre recommandée, c'est la date de première présentation par le facteur qui compte, même si le bailleur ne retire pas le courrier. En cas de remise en main propre, c'est la date inscrite sur le récépissé.
Droit de donner congé a tout moment
Le locataire peut donner congé a tout moment, sans avoir à attendre l'échéance du bail. Il n'a pas à justifier sa décision ni à fournir de motif. Ce droit est d'ordre public et ne peut être restreint par aucune clause du bail.
2. Motifs de réduction du préavis a 1 mois
En location vide, le préavis de 3 mois est réduit a 1 mois dans les situations suivantes (article 15 de la loi de 1989) :
Zone tendue
Le locataire d'un logement situe en zone tendue (liste fixée par le décret du 10 mai 2013, comprenant 1 149 communes dans 28 agglomérations) beneficie automatiquement d'un préavis de 1 mois, sans justification particulière.
Motifs personnels et professionnels
| Motif | Justificatif à fournir |
|---|---|
| Mutation professionnelle | Lettre de l'employeur confirmant la mutation |
| Perte d'emploi (licenciement, non-renouvellement CDD) | Lettre de licenciement ou attestation Pole Emploi |
| Obtention d'un premier emploi | Contrat de travail |
| Nouvel emploi consécutif a une perte d'emploi | Nouveau contrat de travail + attestation Pole Emploi |
| État de santé justifiant un changement de domicile | Certificat médical |
| Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH | Notification de droits CAF |
| Attribution d'un logement social | Attestation d'attribution du logement HLM |
| Violences conjugales (depuis loi du 28/12/2019) | Ordonnance de protection du juge |
Justificatif obligatoire
Le locataire qui invoque un motif de réduction du préavis doit joindre le justificatif correspondant a sa lettre de congé. Sans justificatif, le préavis de 3 mois s'applique. La démission volontaire ne constitue pas un motif de réduction du préavis (sauf si elle est suivie d'une perte d'emploi).
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3. Procédure de notification du congé
Modes de notification valables
Le congé du locataire doit être notifie par l'un des trois modes suivants (article 15 de la loi de 1989) :
- Lettre recommandée avec accuse de réception (LRAR) : mode le plus courant et le plus pratique
- Acte de commissaire de justice : anciennement "acte d'huissier", plus coûteux mais incontestable
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement : gratuit mais necessite la présence physique du bailleur
Contenu de la lettre de congé
La lettre de congé doit contenir les informations suivantes :
- Identité du locataire et adresse du logement
- Date d'envoi du courrier
- Volonté claire et non equivoque de quitter le logement
- Référence au bail (date de signature)
- Durée du préavis applicable (1 mois ou 3 mois)
- Si préavis réduit : le motif invoque et le justificatif joint
- Date de départ prévue
Modes de notification non valables
- Simple courrier (sans recommande)
- Émail ou SMS
- Appel téléphonique
- Message vocal ou notification sur une application
Envoi recommande électronique
Depuis la loi pour une République numérique, l'envoi recommande électronique (ARE) est un mode de notification valable, à condition d'utiliser un prestataire qualifie par l'ARCEP et que le bailleur ait consenti à recevoir des envois recommandes électroniques.
4. Obligations du locataire pendant le préavis
Paiement du loyer
Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, même s'il quitte le logement avant la fin de la période. Il est libere de cette obligation si :
- Un nouveau locataire entre dans les lieux avant la fin du préavis avec l'accord du bailleur
- Le bailleur renonce expressément au préavis et autorise le locataire à partir plus tôt
Accès au logement pour visites
Le locataire doit laisser le bailleur ou son mandataire faire visiter le logement a de potentiels locataires. Cependant :
- Les visites ne peuvent pas excéder 2 heures par jour ouvrable
- Les horaires doivent être convenus entre les parties
- Le bailleur ne peut pas imposer de visites les dimanches et jours feries
- Le locataire ne peut pas être oblige de laisser un jeu de clés supplémentaire
Entretien du logement
Le locataire doit continuer à entretenir le logement et réaliser les réparations locatives qui lui incombent. Il ne doit pas dégrader le logement et doit le restituer dans un état conforme à l'état des lieux d'entrée, compte tenu de la vetuste normale.
5. État des lieux de sortie et restitution des clés
État des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie doit être realise contradictoirement (en présence du bailleur et du locataire ou de leurs représentants) au moment de la remise des clés :
- Il est établi a l'amiable ou, en cas de désaccord, par un commissaire de justice (frais partages)
- Il est compare a l'état des lieux d'entrée pour évaluer les éventuelles dégradations
- La vetuste ne peut pas être imputée au locataire (usure normale liée au temps)
- Chaque partie reçoit un exemplaire signe
Grille de vetuste
Depuis la loi ALUR, les parties peuvent convenir d'une grille de vetuste au moment de la signature du bail. A défaut, le bailleur doit prouver que les dégradations constatées sont imputables au locataire et ne résultent pas de l'usure normale.
Restitution des clés
La restitution des clés marque la fin du bail et le point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie. Il est recommande :
- De remettre toutes les clés (y compris les doubles, clés de cave, de boite aux lettres, de parking)
- De faire signer un récépissé de remise des clés par le bailleur
- De relever les compteurs d'eau, d'électricité et de gaz
Protection du locataire
Si le bailleur refuse de se présenter a l'état des lieux de sortie ou de remettre le récépissé des clés, le locataire peut faire constater la situation par un commissaire de justice. Les frais sont alors partages par moitie. Cette demarche protege le locataire contre des réclamations abusives.
Questions fréquentes
Quel est le préavis pour un locataire ?
Le préavis est de 3 mois en location vide et de 1 mois en location meublée. En location vide, il est réduit a 1 mois en zone tendue, en cas de mutation professionnelle, perte d'emploi, état de santé ou si le locataire beneficie du RSA/AAH. Le justificatif doit être joint a la lettre de congé.
Comment donner son congé au bailleur ?
Le congé doit être notifie par lettre recommandée avec AR, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé. Un simple émail ou SMS ne suffit pas. Le préavis court à compter de la réception par le bailleur.
Le locataire doit-il payer le loyer pendant le préavis ?
Oui, le loyer est du pendant toute la durée du préavis, même si le locataire quitte le logement plus tôt. Le locataire est libere si un nouveau locataire entre dans les lieux avant la fin du préavis avec l'accord du bailleur.
La démission est-elle un motif de préavis réduit ?
Non, la démission volontaire ne figure pas parmi les motifs de réduction du préavis a 1 mois. Seule la perte d'emploi involontaire (licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle) permet de bénéficier du préavis réduit, sur justificatif.
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