Répartition des Charges et Travaux : Propriétaire vs Locataire
« Qui paie quoi » est la question la plus posée en gestion locative, et elle a une réponse écrite : deux décrets énumèrent limitativement les réparations locatives à la charge du locataire et les charges récupérables que le bailleur peut refacturer. Tout ce qui n'y figure pas reste au propriétaire. Mais la liste ne suffit jamais à trancher un litige réel, car trois causes renversent la charge même lorsque la réparation figure noir sur blanc parmi les obligations du locataire : la vétusté, la malfaçon et la force majeure. C'est là que se joue l'essentiel du contentieux — et ce guide y consacre la place qu'il mérite.
1. Le principe et les deux décrets
La répartition ne se négocie pas : elle est fixée par des textes d'ordre public, et toute clause du bail qui les contredit est réputée non écrite.
| Texte | Objet |
|---|---|
| Décret sur les réparations locatives | Liste des travaux d'entretien courant et menues réparations à la charge du locataire |
| Décret sur les charges récupérables | Liste des dépenses que le bailleur avance et refacture au locataire |
| Article 606 du code civil | Définit les grosses réparations, toujours à la charge du propriétaire |
| Loi du 6 juillet 1989 | Obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état d'usage |
Les listes sont limitatives, pas indicatives
C'est la règle d'or, et elle joue systématiquement en faveur du locataire : ce qui ne figure pas dans le décret des réparations locatives reste à la charge du bailleur. Un propriétaire ne peut donc pas ajouter au bail une clause mettant à la charge du locataire le remplacement de la chaudière, la réfection des peintures à son départ ou le ravalement — ces clauses sont réputées non écrites et n'ont aucun effet, même signées. En cas de doute sur un poste, la question n'est pas « est-ce raisonnable ? » mais « figure-t-il sur la liste ? ».
2. Ce qui incombe au locataire
| Poste | Exemples |
|---|---|
| Plomberie | Joints, flexibles, siphons, débouchage, remplacement de la robinetterie courante |
| Électricité | Interrupteurs, prises, ampoules, fusibles, baguettes |
| Chauffage | Entretien annuel de la chaudière individuelle, purge des radiateurs, ramonage |
| Menuiseries | Graissage des gonds, remplacement de poignées, mastic des vitres |
| Revêtements | Maintien en état des peintures et papiers peints, raccords ponctuels |
| Volets et stores | Graissage, remplacement de cordes et de lames abîmées par l'usage |
| Ventilation | Nettoyage des bouches et grilles d'aération |
| Espaces extérieurs privatifs | Tonte, taille, entretien courant du jardin ou de la terrasse |
La logique d'ensemble est simple : le locataire assume l'usage — ce qui se nettoie, se règle, se graisse, se remplace pour quelques dizaines d'euros. Le détail des gestes attendus figure dans notre guide de l'entretien locatif.
Deux obligations d'entretien méritent une mention particulière, parce que leur oubli a des conséquences en cascade : l'entretien annuel de la chaudière individuelle et le ramonage. En cas de sinistre, un défaut d'entretien documenté peut réduire ou faire refuser l'indemnisation par l'assureur — voir gérer un sinistre locatif.
3. Ce qui reste au bailleur
- Structure et clos-couvert : murs porteurs, charpente, toiture, façade, fondations
- Réseaux encastrés : canalisations, colonnes, installations électriques dans les murs
- Équipements en fin de vie : chaudière, chauffe-eau, volets roulants, fenêtres
- Mise en conformité : décence, sécurité, normes électriques et gaz
- Travaux d'amélioration : isolation, rénovation énergétique, création d'équipements
- Remplacement des revêtements usés par le temps entre deux locations
- Diagnostics obligatoires : DPE, plomb, amiante, électricité, gaz
L'article 606 du code civil reste la référence pour la catégorie la plus lourde : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier. Ces travaux ne sont jamais imputables au locataire, ni directement, ni par le biais des charges.
Bonne nouvelle fiscale : ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, y compris lorsqu'elles dépassent les loyers de l'année grâce au déficit foncier.
4. Les trois causes qui renversent la charge
C'est la partie décisive, et la moins connue. Même figurant sur la liste des réparations locatives, une réparation revient au bailleur lorsqu'elle résulte de l'une de ces trois causes.
| Cause | Illustration |
|---|---|
| Vétusté | Un mécanisme de volet roulant hors service après quinze ans : il n'a pas été cassé, il s'est usé |
| Malfaçon ou vice de construction | Une infiltration due à une pose défectueuse : voir garanties de construction |
| Force majeure | Tempête, inondation, événement imprévisible et irrésistible |
Ces trois exceptions expliquent la quasi-totalité des litiges de fin de bail. Un bailleur qui facture le remplacement d'un équipement usé, en s'appuyant sur la liste des réparations locatives, perd devant le juge — parce que la vétusté prime sur l'inscription au décret.
La vétusté ne s'apprécie pas, elle se calcule
Plutôt que de discuter au cas par cas, annexez une grille de vétusté au bail dès la signature : durée de vie théorique par élément, franchise, abattement annuel, part résiduelle. La discussion de fin de bail cesse alors de porter sur des impressions et se limite à des faits vérifiables — la date de la dernière réfection et l'existence de la dégradation. Notre guide de la grille de vétusté détaille la méthode et donne des exemples chiffrés complets. C'est, de loin, le meilleur investissement de temps de la gestion locative.
5. Charges récupérables et provisions
Distinction essentielle : les charges récupérables ne sont pas des travaux. Ce sont des dépenses avancées par le bailleur et refacturées au locataire, limitativement énumérées.
| Récupérable | Non récupérable |
|---|---|
| Eau froide, eau chaude, chauffage collectif | Honoraires de syndic |
| Électricité des parties communes | Ravalement, réfection de toiture |
| Entretien des parties communes et espaces verts | Remplacement d'un ascenseur |
| Contrats d'entretien ascenseur, chaufferie | Travaux d'amélioration ou de mise en conformité |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères | Taxe foncière |
| Menues réparations des équipements communs | Gros entretien et grosses réparations |
Les charges se règlent par provisions mensuelles, suivies d'une régularisation annuelle sur justificatifs. Le locataire peut consulter les pièces pendant six mois à compter de l'envoi du décompte, et la régularisation se prescrit par trois ans — méthode complète dans notre guide de la régularisation des charges et détail des postes dans charges locatives.
6. Le cas de la copropriété
Le bailleur copropriétaire supporte l'intégralité des appels de fonds votés en assemblée — il est seul copropriétaire, le locataire n'y est pas partie. Il ne récupère ensuite que la fraction récupérable.
| Dépense de copropriété | Récupérable sur le locataire ? |
|---|---|
| Entretien courant des communs, gardiennage (partiellement) | Oui, selon les quotes-parts prévues |
| Consommations collectives | Oui |
| Ravalement de façade | Non |
| Réfection de toiture, de colonnes | Non |
| Appel au fonds de travaux | Non |
| Honoraires de syndic | Non |
Un appel de fonds pour travaux se paie donc intégralement de votre poche — et se déduit fiscalement l'année de son paiement effectif, avec régularisation ultérieure selon l'affectation réelle des sommes. Voir travaux en copropriété et bailleur en copropriété.
7. Faire exécuter des travaux dans le logement
Le locataire ne peut pas s'opposer aux travaux nécessaires, et cette obligation est large :
- Travaux d'amélioration des parties communes ou du logement lui-même
- Travaux d'entretien normal et de maintien en état
- Travaux nécessaires au respect des critères de décence
- Travaux d'amélioration de la performance énergétique
En contrepartie, deux protections jouent en sa faveur :
- Lorsque les travaux durent plus de 21 jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement rendue inutilisable
- Si les travaux présentent un caractère abusif ou vexatoire, ou rendent le logement inhabitable, le locataire peut saisir le juge pour les faire interrompre
Bonnes pratiques : notifier les travaux par écrit avant le démarrage, préciser leur nature et leur durée prévisible, convenir des horaires d'accès, et documenter par écrit chaque étape. Un locataire prévenu coopère ; un locataire mis devant le fait accompli bloque l'accès — et il en a les moyens.
8. Le règlement des comptes à la sortie
- Comparer l'état des lieux d'entrée et de sortie, ligne par ligne
- Qualifier chaque écart : usure normale, défaut d'entretien, ou dégradation
- Chiffrer par devis ou facture — jamais forfaitairement
- Appliquer la vétusté selon la grille annexée au bail
- Notifier un décompte détaillé, pièces à l'appui
- Restituer le solde du dépôt de garantie dans le délai légal
Rappel des délais : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois en cas de retenue, majoration automatique de 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé.
Sans état des lieux d'entrée, le logement est réputé avoir été reçu en bon état : aucune retenue pour dégradation n'est alors défendable, quelle que soit la réalité constatée. C'est l'erreur la plus coûteuse — et la plus facile à éviter.
Questions fréquentes
Qui paie quoi entre le bailleur et le locataire ?
Deux décrets tranchent : l'un liste les réparations locatives (entretien courant et menues réparations, à la charge du locataire), l'autre les charges récupérables (avancées par le bailleur, refacturées). Ce qui ne figure pas sur ces listes reste au propriétaire — en particulier les grosses réparations touchant à la structure.
Qu'est-ce qu'une grosse réparation au sens de l'article 606 ?
Le code civil vise les gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et couvertures entières, ainsi que les digues et murs de soutènement ou de clôture en entier. Toutes les autres sont des réparations d'entretien. Toiture, façade et structure porteuse ne sont donc jamais imputables au locataire.
Dans quels cas une réparation locative revient-elle au bailleur ?
Trois causes renversent la charge : la vétusté (équipement usé, non dégradé), la malfaçon ou le vice de construction, et la force majeure. Un bailleur qui facture un équipement en fin de vie en s'appuyant sur la liste des réparations locatives perd devant le juge : la vétusté prime sur l'inscription au décret.
Le locataire peut-il refuser des travaux dans le logement ?
Non pour les travaux nécessaires : amélioration, entretien normal, maintien en état, mise en conformité avec la décence, amélioration énergétique. Il doit donner accès. En contrepartie, au-delà de 21 jours de travaux, le loyer est diminué à proportion du temps et de la surface rendue inutilisable.
Comment les travaux se répartissent-ils en copropriété ?
Le propriétaire règle l'intégralité des appels de fonds — il est seul copropriétaire. Il ne récupère que la fraction figurant parmi les charges récupérables : entretien courant et consommations. Ravalement, toiture, fonds de travaux et honoraires de syndic ne sont jamais récupérables, même s'ils profitent à l'occupant.
Que se passe-t-il si le locataire n'a pas entretenu le logement ?
Sa responsabilité est engagée et une retenue sur dépôt de garantie est possible — à condition de la prouver : comparaison des états des lieux, photos datées, chiffrage par devis ou facture, vétusté déduite. Une retenue calculée à neuf ou non justifiée est systématiquement réduite en cas de contestation.
Chaque dépense classée du bon côté
Immorian distingue charges récupérables, travaux déductibles et réparations locatives par bien : la régularisation annuelle et la déclaration foncière s'en déduisent directement.
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