Repartition des Charges et Travaux : Proprietaire vs Locataire
La question de qui paie quoi entre proprietaire et locataire est l'une des plus frequentes en gestion locative. Les charges recuperables, les travaux de copropriete et les reparations obeissent a des regles precises fixees par la loi. Ce guide vous donne la repartition complete et legale pour eviter tout litige.
Les charges recuperables sur le locataire
Le decret n°87-713 du 26 aout 1987 fixe la liste limitative des charges pouvant etre recuperees aupres du locataire. Elles se repartissent en plusieurs categories :
Eau et chauffage
- Eau froide et eau chaude des parties privatives et communes
- Chauffage collectif : combustible, entretien courant de la chaufferie
- Fourniture d'energie pour les installations communes
Entretien des parties communes
- Nettoyage des halls, escaliers, paliers, couloirs
- Electricite des parties communes (eclairage)
- Entretien des espaces verts (tonte, taille, arrosage)
- Entretien de l'ascenseur (maintenance, electricite)
Taxes et redevances
- Taxe d'enlevement des ordures menageres (TEOM)
- Redevance d'assainissement
- Taxe de balayage (si applicable)
Attention
La taxe fonciere n'est jamais recuperable sur le locataire (sauf la TEOM). Le proprietaire ne peut pas non plus recuperer les frais de gestion, les honoraires du syndic ou les primes d'assurance de l'immeuble (hors responsabilite locative).
Les charges restant a la charge du proprietaire
Toutes les depenses non listees dans le decret restent a la charge exclusive du proprietaire :
- Taxe fonciere (hors TEOM)
- Assurance PNO (proprietaire non occupant)
- Honoraires du syndic de copropriete
- Frais de gestion locative
- Grosses reparations (toiture, ravalement, structure)
- Fonds de travaux (cotisation ALUR)
- Diagnostics immobiliers obligatoires
Travaux de copropriete : qui paie ?
La distinction est essentielle entre les travaux d'entretien courant (recuperables) et les gros travaux (non recuperables) :
| Nature des travaux | Recuperable | Justification |
|---|---|---|
| Nettoyage parties communes | Oui | Entretien courant |
| Remplacement ampoules communs | Oui | Menu entretien |
| Entretien espaces verts | Oui | Entretien courant |
| Ravalement de facade | Non | Gros travaux (art. 606) |
| Refection de la toiture | Non | Gros travaux (art. 606) |
| Remplacement de l'ascenseur | Non | Gros travaux |
| Maintenance ascenseur | Oui | Entretien courant |
| Refection cage d'escalier | Non | Gros travaux |
La regularisation annuelle des charges
Le proprietaire doit effectuer une regularisation des charges au moins une fois par an (article 23 de la loi du 6 juillet 1989) :
- Envoi du decompte : au moins 1 mois avant la regularisation, le proprietaire transmet un decompte detaille par nature de charges
- Justificatifs : le locataire peut demander a consulter les justificatifs pendant 6 mois suivant l'envoi du decompte
- Calcul : comparaison entre provisions versees et depenses reelles
- Ajustement : remboursement du trop-percu ou appel du complement
Delai de prescription
Le proprietaire dispose de 3 ans pour recuperer les charges locatives impayees. Passe ce delai, les charges sont prescrites. Inversement, le locataire peut reclamer le remboursement de charges indument percues pendant 3 ans.
Provision sur charges ou forfait ?
| Mode | Avantages | Inconvenients |
|---|---|---|
| Provisions sur charges (avec regularisation) | Juste repartition, transparence | Gestion plus lourde, regularisation annuelle |
| Forfait de charges (location meublee uniquement) | Simplicite, pas de regularisation | Risque de sous-estimation, pas de rattrapage possible |
Tableau complet de repartition des charges
| Poste de depense | Locataire | Proprietaire |
|---|---|---|
| Eau froide / chaude | Consommation | Compteurs, canalisations |
| Chauffage collectif | Combustible, entretien courant | Remplacement chaudiere collective |
| Electricite communes | Consommation | Installation, mise aux normes |
| Ascenseur | Maintenance, electricite | Remplacement, modernisation |
| Espaces verts | Entretien courant | Creation, replantation |
| Ordures menageres | TEOM | - |
| Taxe fonciere | - | Integralite |
| Assurance immeuble | - | Integralite (PNO) |
| Syndic | - | Honoraires |
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Questions frequentes
Quelles charges peut-on recuperer sur le locataire ?
Les charges recuperables comprennent les depenses d'eau, de chauffage collectif, d'entretien des parties communes, d'ascenseur, d'espaces verts et les taxes liees aux services (TEOM, assainissement). La liste est fixee par le decret du 26 aout 1987 et ne peut pas etre etendue par le bail.
Comment regulariser les charges locatives ?
La regularisation doit etre effectuee au moins une fois par an. Le proprietaire compare les provisions versees aux depenses reelles, envoie un decompte detaille au locataire un mois avant, puis procede au remboursement ou a l'appel du complement.
Le locataire doit-il payer les travaux de copropriete ?
Le locataire ne paie que les charges recuperables liees a l'entretien courant. Les gros travaux votes en assemblee generale (ravalement, toiture, ascenseur) sont a la charge exclusive du proprietaire et ne peuvent pas etre recuperes.
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