Relancer un Loyer Impaye : Etapes et Modeles
Un loyer impaye est la premiere source d'inquietude des proprietaires bailleurs. Agir vite et de maniere structuree est essentiel pour recouvrer les sommes dues. Ce guide detaille les etapes de relance, de la relance amiable a la procedure judiciaire, avec des conseils pratiques et les references legales indispensables.
1. La relance amiable
La relance amiable est toujours la premiere etape a privilegier. Elle permet souvent de resoudre un retard de paiement du a un simple oubli ou a une difficulte passagere.
Premier rappel (J+5)
Des le 5e jour de retard, contactez le locataire par un moyen simple :
- Appel telephonique : permet un echange direct et une resolution rapide
- SMS ou email : rappel discret, trace ecrite conservee
- Message via l'outil de gestion : trace automatique dans le dossier du locataire
Restez courtois et factuel : "Le loyer du mois de [mois] d'un montant de [montant] euros n'a pas ete credite a ce jour. Pourriez-vous proceder au reglement dans les meilleurs delais ?"
Lettre de relance (J+15)
Si le premier rappel reste sans effet, adressez une lettre de relance ecrite, de preference en lettre simple :
- Rappelez le montant du et la date d'echeance
- Demandez le reglement sous un delai precis (8 jours par exemple)
- Mentionnez les consequences en cas de non-paiement
- Proposez un echeancier si le locataire connait des difficultes
Conseil
Un retard isole peut avoir des causes anodines (virement mal parametre, probleme bancaire). Privilegiez toujours le dialogue avant d'engager des demarches formelles. Un echange bienveillant peut suffire a regulariser la situation.
2. La mise en demeure
Si la relance amiable reste sans effet apres 15 a 30 jours, passez a la mise en demeure. C'est un courrier formel qui constitue le point de depart d'une eventuelle action en justice.
Contenu de la mise en demeure
La mise en demeure doit etre envoyee par lettre recommandee avec accuse de reception et contenir :
- L'identite du bailleur et du locataire
- La reference du bail (date, adresse du bien)
- Le detail des sommes dues (loyers, charges, mois concernes)
- La mention "mise en demeure" explicite
- Un delai de paiement (generalement 8 jours)
- L'annonce des suites en cas de non-paiement (commandement de payer, clause resolutoire)
Alerter le garant
Si le locataire beneficie d'une caution, le bailleur doit informer le garant de l'impaye dans les 15 jours suivant la mise en demeure du locataire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). A defaut, le garant pourrait etre partiellement decharge de son engagement.
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3. Le commandement de payer
Le commandement de payer est un acte d'huissier (commissaire de justice) qui constitue l'etape prealable obligatoire a toute procedure d'expulsion. Il est encadre par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
| Element | Detail |
|---|---|
| Qui le delivre | Un commissaire de justice (huissier) |
| Contenu | Detail des sommes dues, rappel de la clause resolutoire, delai de 2 mois pour payer |
| Delai | Le locataire dispose de 2 mois pour regulariser |
| Notification a la CAF | L'huissier doit notifier le commandement a la CAF si le locataire percoit des APL |
| Cout | 200 a 400 euros (a la charge du bailleur, recuperables si le juge le decide) |
Point important
Le commandement de payer doit etre delivre avant toute assignation en justice. Si le locataire regularise dans le delai de 2 mois, la clause resolutoire ne peut pas jouer et le bail se poursuit normalement. Le bailleur ne peut pas refuser un paiement tardif dans ce delai.
4. La procedure judiciaire
Si le locataire ne regularise pas dans le delai de 2 mois apres le commandement de payer, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire :
Etapes de la procedure
- Assignation : le bailleur fait assigner le locataire devant le tribunal par huissier, au moins 2 mois avant l'audience
- Audience : le juge examine le dossier, peut accorder des delais de paiement au locataire (jusqu'a 3 ans)
- Jugement : le juge constate la resiliation du bail et ordonne l'expulsion si les conditions sont reunies
- Commandement de quitter les lieux : apres signification du jugement, le locataire dispose de 2 mois pour partir
- Expulsion : en dernier recours, avec le concours de la force publique si necessaire
Delais et couts
La procedure complete peut durer de 6 mois a plus de 2 ans. Les couts (huissier, avocat, frais de justice) peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros. C'est pourquoi la prevention et la relance rapide sont essentielles.
5. Prevenir les impayes
Mieux vaut prevenir que guerir. Voici les bonnes pratiques pour minimiser le risque d'impayes :
- Selection rigoureuse du locataire : verifiez la solvabilite et l'authenticite des documents
- Garanties solides : exigez une caution ou souscrivez une assurance loyers impayes (GLI)
- Suivi regulier : detectez rapidement tout retard de paiement grace a un outil de gestion
- Communication : maintenez un bon rapport avec votre locataire pour faciliter le dialogue en cas de difficulte
- Echeancier amiable : proposez un plan de remboursement plutot que d'attendre l'aggravation de la situation
Bon a savoir
La garantie Visale d'Action Logement offre une couverture gratuite contre les impayes pour les locataires de moins de 30 ans et les salaries en mobilite. Elle peut remplacer avantageusement la caution traditionnelle.
Questions frequentes
Quand relancer un locataire pour un loyer impaye ?
Relancez des le 5e jour de retard par un rappel simple (SMS, email, appel). Si le retard depasse 15 jours, envoyez une lettre de relance. Au-dela d'un mois, une mise en demeure par lettre recommandee s'impose pour proteger vos droits.
Peut-on appliquer des penalites de retard sur un loyer impaye ?
Non, pour les baux d'habitation regis par la loi du 6 juillet 1989, toute clause prevoyant des penalites de retard est reputee non ecrite. Le bailleur ne peut facturer ni interets de retard ni frais supplementaires. Cette regle ne s'applique pas aux baux commerciaux.
A partir de quand peut-on engager une procedure d'expulsion ?
La procedure peut etre engagee apres un commandement de payer reste infructueux pendant 2 mois. Le bailleur saisit ensuite le tribunal judiciaire. La procedure complete (commandement, assignation, jugement, execution) peut durer de 6 mois a plus de 2 ans.
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