Bail Saisonnier : Guide de la Location Courte Duree
La location saisonniere est un marche en plein essor, porte par les plateformes comme Airbnb. Mais cette activite est encadree par une reglementation stricte : declaration en mairie, limitation de duree, fiscalite specifique et obligations du bailleur. Ce guide detaille tout ce qu'il faut savoir pour louer en courte duree en toute legalite.
1. Definition et cadre juridique
La location saisonniere est definie par l'article L324-1 du Code du tourisme comme la location d'un logement meuble a une clientele de passage qui n'y elit pas domicile, pour une duree maximale de 90 jours consecutifs.
Distinction residence principale / secondaire
| Type de bien | Duree max de location | Demarches |
|---|---|---|
| Residence principale | 120 jours/an maximum | Declaration simple en mairie |
| Residence secondaire | Pas de limite annuelle | Declaration + autorisation de changement d'usage (grandes villes) |
Attention
La location saisonniere n'est pas regie par la loi du 6 juillet 1989 mais par le Code civil (articles 1713 et suivants) et le Code du tourisme. Les protections du locataire (duree minimale, encadrement du loyer, treve hivernale) ne s'appliquent donc pas.
2. Obligations de declaration
Declaration en mairie
Toute location saisonniere d'un meuble de tourisme doit faire l'objet d'une declaration prealable en mairie (formulaire CERFA n°14004). Cette obligation s'applique dans toutes les communes, quelle que soit leur taille.
Numero d'enregistrement
Dans les communes ayant mis en place un systeme d'enregistrement, le proprietaire recoit un numero d'enregistrement a 13 chiffres qui doit figurer sur toutes les annonces de location. Les plateformes comme Airbnb sont tenues de demander ce numero et de le verifier.
Autorisation de changement d'usage
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines zones tendues, la location saisonniere d'une residence secondaire necessite une autorisation prealable de changement d'usage. Cette autorisation peut etre assortie d'une obligation de compensation (transformer un local commercial en habitation pour compenser).
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3. Le contrat de location saisonniere
Le contrat de location saisonniere, bien que moins formaliste qu'un bail classique, doit comporter certaines mentions essentielles :
- Identite des parties : noms et adresses du proprietaire et du locataire
- Description du logement : adresse, surface, nombre de pieces, equipements
- Dates : dates d'arrivee et de depart, heures de check-in et check-out
- Prix : montant total de la location, charges incluses ou non, taxe de sejour
- Depot de garantie : montant et conditions de restitution (si applicable)
- Conditions d'annulation : delais et penalites en cas d'annulation
- Assurance : attestation d'assurance du locataire
Etat des lieux
Bien que non obligatoire en location saisonniere, l'etat des lieux d'entree et de sortie est vivement recommande pour justifier d'eventuelles retenues sur le depot de garantie.
Taxe de sejour
Le proprietaire doit collecter la taxe de sejour aupres du locataire et la reverser a la commune. Son montant varie selon la commune et le classement du meuble (0,20 a 4,20 euros par nuit et par personne). Les plateformes comme Airbnb collectent et reversent automatiquement cette taxe dans la plupart des communes.
4. Fiscalite de la location saisonniere
Les revenus de location saisonniere sont imposes dans la categorie des Benefices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers :
| Regime | Conditions | Avantage |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Recettes annuelles < 77 700 euros | Abattement forfaitaire de 50% |
| Micro-BIC (classe) | Meuble de tourisme classe | Abattement forfaitaire de 71% |
| Regime reel | Sur option ou recettes > 77 700 euros | Deduction des charges reelles + amortissement |
Cotisations sociales
Au-dela de 23 000 euros de recettes annuelles, le proprietaire doit s'affilier au regime des travailleurs independants et payer des cotisations sociales sur ses revenus de location saisonniere (environ 22% des benefices).
5. Evolution de la reglementation en 2025
La reglementation de la location saisonniere a ete considerablement renforcee ces dernieres annees :
- Loi Le Meur (2024) : renforcement des sanctions en cas de non-respect de la limite de 120 jours, amendes pouvant atteindre 50 000 euros
- DPE obligatoire : un diagnostic de performance energetique est desormais exige pour les meubles de tourisme
- Abaissement des abattements fiscaux : les meubles non classes voient leur abattement reduit, incitant au classement
- Controles renforces : les communes disposent de moyens accrus pour verifier le respect de la reglementation
Sanctions
Le non-respect des obligations (declaration, limite de 120 jours, changement d'usage) expose le proprietaire a des amendes pouvant aller jusqu'a 50 000 euros et a une astreinte de 1 000 euros par jour jusqu'a regularisation.
Questions frequentes
Quelle est la duree maximale d'un bail saisonnier ?
Un bail saisonnier a une duree maximale de 90 jours consecutifs pour un meme locataire. Si la residence principale est louee en saisonnier, la duree totale ne peut exceder 120 jours par an.
Faut-il declarer une location saisonniere en mairie ?
Oui, toute location saisonniere doit faire l'objet d'une declaration en mairie (formulaire CERFA 14004). Dans les grandes villes, une autorisation de changement d'usage peut etre necessaire pour les residences secondaires.
Quel regime fiscal pour la location saisonniere ?
Les revenus relevent des BIC. En micro-BIC, un abattement de 50% s'applique (71% si le meuble est classe). Au regime reel, toutes les charges sont deductibles, y compris l'amortissement du bien.
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