Caution Solidaire : le Guide du Garant en Location
La caution solidaire est la garantie la plus utilisee en France pour securiser une location. Un garant (parent, proche ou organisme) s'engage a payer les dettes du locataire en cas de defaillance. Decouvrez les regles legales, les obligations du garant, et les mentions obligatoires de l'acte de cautionnement.
Caution simple vs caution solidaire
La loi distingue deux types de cautionnement aux consequences tres differentes :
| Critere | Caution simple | Caution solidaire |
|---|---|---|
| Benefice de discussion | Oui : le proprietaire doit d'abord poursuivre le locataire | Non : le proprietaire peut reclamer directement au garant |
| Benefice de division | Oui : si plusieurs garants, chacun paie sa part | Non : chaque garant est redevable de la totalite |
| Rapidite pour le proprietaire | Lente (procedure prealable contre le locataire) | Rapide (action directe contre le garant) |
| Usage en pratique | Rare | Tres majoritaire (95% des cas) |
Conseil pour le proprietaire
Privilegiez toujours la caution solidaire. Elle vous permet d'agir directement contre le garant des le premier impaye, sans avoir a epuiser tous les recours contre le locataire. C'est une securite bien plus efficace que la caution simple.
L'acte de cautionnement : mentions obligatoires
L'acte de cautionnement est un document juridique strict. Pour etre valable, il doit contenir les mentions obligatoires prevues par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
- Identite complete du garant et du locataire
- Adresse du logement concerne par le bail
- Montant du loyer et conditions de revision
- Mention manuscrite de l'engagement et du montant en lettres et en chiffres
- Duree de l'engagement : determinee ou indeterminee
- Reproduction de l'article 22-1 alinea 6 de la loi de 1989 (information sur la possibilite de resiliation)
- Signature manuscrite du garant
Nullite de l'acte
L'absence de l'une des mentions obligatoires entraine la nullite de l'acte de cautionnement. Le garant pourra invoquer cette nullite pour se desengager. Utilisez un modele conforme et verifiez chaque mention avec soin.
Obligations et droits du garant
Obligations du garant
- Payer les loyers impayes et les charges non acquittees par le locataire
- Payer les indemnites d'occupation apres resiliation du bail
- Couvrir les reparations locatives non effectuees par le locataire
- Payer les frais de remise en etat au-dela du depot de garantie
Droits du garant
- Etre informe : le proprietaire doit notifier le garant de tout impaye dans le mois suivant la dette
- Se retourner contre le locataire : le garant qui a paye dispose d'un recours contre le locataire pour recuperer les sommes versees
- Resilier son engagement : si l'acte est a duree indeterminee
- Invoquer la nullite : si l'acte de cautionnement est irregulier
Quel profil pour un garant ?
Le proprietaire est en droit de demander des justificatifs au garant pour verifier sa solvabilite :
| Document | Exigible | Interdit |
|---|---|---|
| Piece d'identite | Oui | - |
| Justificatif de domicile | Oui | - |
| Justificatif de revenus (3 derniers bulletins) | Oui | - |
| Avis d'imposition | Oui | - |
| Contrat de travail | Oui | - |
| Releve bancaire | - | Interdit (decret du 5 nov. 2015) |
| Extrait casier judiciaire | - | Interdit |
| Dossier medical | - | Interdit |
En pratique, les proprietaires exigent que le garant justifie de revenus nets equivalant a 3 a 4 fois le loyer charges comprises pour s'assurer de sa capacite a couvrir les impayes.
Resiliation et fin de l'engagement
Cautionnement a duree determinee
Le garant est engage pour la duree indiquee dans l'acte (generalement la duree du bail initial). Il ne peut pas se desengager avant l'echeance. A l'issue de la duree, l'engagement prend fin automatiquement sauf renouvellement explicite.
Cautionnement a duree indeterminee
Le garant peut resilier a tout moment par lettre recommandee avec accuse de reception adressee au proprietaire. Attention :
- La resiliation prend effet au terme du bail en cours (y compris sa reconduction)
- Le garant reste engage pour toutes les dettes nees avant la prise d'effet de la resiliation
- Le proprietaire doit en informer le locataire
Cumul interdit avec la GLI
Depuis la loi Boutin de 2009, le proprietaire ne peut pas cumuler une caution solidaire d'une personne physique avec une assurance loyers impayes (GLI), sauf si le locataire est etudiant ou apprenti.
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Questions frequentes
Quelle est la difference entre caution simple et caution solidaire ?
Avec une caution simple, le proprietaire doit d'abord poursuivre le locataire (benefice de discussion). Avec une caution solidaire, il peut reclamer directement au garant des le premier impaye, sans poursuivre le locataire au prealable. La caution solidaire est la norme en pratique.
Un garant peut-il se desengager en cours de bail ?
Si l'engagement est a duree indeterminee, oui, par lettre recommandee. Mais il reste engage jusqu'au terme du bail en cours et pour toutes les dettes anterieures. Si l'engagement est a duree determinee, il ne peut pas se desengager avant l'echeance.
Quels revenus doit avoir un garant ?
Il n'existe pas de seuil legal, mais en pratique les proprietaires exigent des revenus nets de 3 a 4 fois le montant du loyer charges comprises. Le garant doit fournir les memes justificatifs qu'un locataire : bulletins de salaire, avis d'imposition, justificatif de domicile.
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