Caution Solidaire : le Guide du Garant en Location
La caution solidaire est la garantie la plus utilisée en France pour sécuriser une location. Un garant (parent, proche ou organisme) s'engage à payer les dettes du locataire en cas de défaillance. Découvrez les règles légales, les obligations du garant, et les mentions obligatoires de l'acte de cautionnement.
Caution simple vs caution solidaire
La loi distingue deux types de cautionnement aux conséquences très différentes :
| Critère | Caution simple | Caution solidaire |
|---|---|---|
| Bénéfice de discussion | Oui : le propriétaire doit d'abord poursuivre le locataire | Non : le propriétaire peut réclamer directement au garant |
| Bénéfice de division | Oui : si plusieurs garants, chacun paie sa part | Non : chaque garant est redevable de la totalité |
| Rapidité pour le propriétaire | Lente (procédure préalable contre le locataire) | Rapide (action directe contre le garant) |
| Usage en pratique | Rare | Très majoritaire (95% des cas) |
Conseil pour le propriétaire
Privilégiez toujours la caution solidaire. Elle vous permet d'agir directement contre le garant des le premier impayé, sans avoir à épuiser tous les recours contre le locataire. C'est une sécurité bien plus efficace que la caution simple.
L'acte de cautionnement : mentions obligatoires
L'acte de cautionnement est un document juridique strict. Pour être valable, il doit contenir les mentions obligatoires prévues par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
- Identité complète du garant et du locataire
- Adresse du logement concerne par le bail
- Montant du loyer et conditions de révision
- Mention manuscrite de l'engagement et du montant en lettres et en chiffres
- Durée de l'engagement : déterminée ou indéterminée
- Reproduction de l'article 22-1 alinéa 6 de la loi de 1989 (information sur la possibilité de résiliation)
- Signature manuscrite du garant
Nullité de l'acte
L'absence de l'une des mentions obligatoires entraine la nullité de l'acte de cautionnement. Le garant pourra invoquer cette nullité pour se désengager. Utilisez un modèle conforme et vérifiez chaque mention avec soin.
Obligations et droits du garant
Obligations du garant
- Payer les loyers impayés et les charges non acquittées par le locataire
- Payer les indemnités d'occupation après résiliation du bail
- Couvrir les réparations locatives non effectuées par le locataire
- Payer les frais de remise en état au-delà du dépôt de garantie
Droits du garant
- Être informe : le propriétaire doit notifier le garant de tout impayé dans le mois suivant la dette
- Se retourner contre le locataire : le garant qui a paye dispose d'un recours contre le locataire pour récupérer les sommes versées
- Résilier son engagement : si l'acte est a durée indéterminée
- Invoquer la nullité : si l'acte de cautionnement est irrégulier
Quel profil pour un garant ?
Le propriétaire est en droit de demander des justificatifs au garant pour vérifier sa solvabilité :
| Document | Exigible | Interdit |
|---|---|---|
| Pièce d'identité | Oui | - |
| Justificatif de domicile | Oui | - |
| Justificatif de revenus (3 derniers bulletins) | Oui | - |
| Avis d'imposition | Oui | - |
| Contrat de travail | Oui | - |
| Releve bancaire | - | Interdit (décret du 5 nov. 2015) |
| Extrait casier judiciaire | - | Interdit |
| Dossier médical | - | Interdit |
En pratique, les propriétaires exigent que le garant justifie de revenus nets équivalant a 3 à 4 fois le loyer charges comprises pour s'assurer de sa capacité à couvrir les impayés.
Résiliation et fin de l'engagement
Cautionnement a durée déterminée
Le garant est engage pour la durée indiquée dans l'acte (généralement la durée du bail initial). Il ne peut pas se désengager avant l'échéance. A l'issue de la durée, l'engagement prend fin automatiquement sauf renouvellement explicite.
Cautionnement a durée indéterminée
Le garant peut résilier a tout moment par lettre recommandée avec accuse de réception adressée au propriétaire. Attention :
- La résiliation prend effet au terme du bail en cours (y compris sa reconduction)
- Le garant reste engage pour toutes les dettes nées avant la prise d'effet de la résiliation
- Le propriétaire doit en informer le locataire
Cumul interdit avec la GLI
Depuis la loi Boutin de 2009, le propriétaire ne peut pas cumuler une caution solidaire d'une personne physique avec une assurance loyers impayés (GLI), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
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Questions fréquentes
Quelle est la différence entre caution simple et caution solidaire ?
Avec une caution simple, le propriétaire doit d'abord poursuivre le locataire (bénéfice de discussion). Avec une caution solidaire, il peut réclamer directement au garant des le premier impayé, sans poursuivre le locataire au préalable. La caution solidaire est la norme en pratique.
Un garant peut-il se désengager en cours de bail ?
Si l'engagement est a durée indéterminée, oui, par lettre recommandée. Mais il reste engage jusqu'au terme du bail en cours et pour toutes les dettes antérieures. Si l'engagement est a durée déterminée, il ne peut pas se désengager avant l'échéance.
Quels revenus doit avoir un garant ?
Il n'existe pas de seuil légal, mais en pratique les propriétaires exigent des revenus nets de 3 à 4 fois le montant du loyer charges comprises. Le garant doit fournir les mêmes justificatifs qu'un locataire : bulletins de salaire, avis d'imposition, justificatif de domicile.
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