CFE du Proprietaire Bailleur : Tout Comprendre
La Cotisation Fonciere des Entreprises (CFE) est un impot local souvent meconnu des proprietaires bailleurs. Pourtant, tout loueur en meuble (LMNP ou LMP) en est redevable. Ce guide vous explique le fonctionnement de la CFE, son calcul, les exonerations possibles et les modalites de declaration et de paiement.
1. Qu'est-ce que la CFE ?
La CFE est l'une des deux composantes de la Contribution Economique Territoriale (CET), l'autre etant la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutee des Entreprises). Elle est due par toute personne physique ou morale exercant une activite professionnelle non salariee a titre habituel.
La CFE est un impot local percu au profit des communes et des intercommunalites. Son montant varie considerablement d'une commune a l'autre en fonction du taux vote et de la base d'imposition.
Deductibilite
La CFE est integralement deductible des revenus BIC en LMNP au regime reel, ou des benefices en SCI a l'IS. Elle reduit donc votre base imposable. En micro-BIC, elle est couverte par l'abattement forfaitaire.
2. Qui est redevable ?
| Situation | CFE due ? |
|---|---|
| LMNP (location meublee) | Oui |
| LMP (location meublee professionnelle) | Oui |
| Location nue (revenus fonciers) | Non |
| SCI a l'IS | Oui |
| SCI a l'IR (location nue) | Non |
| Location saisonniere | Oui (si activite reguliere) |
La cle est la nature de l'activite : la location meublee est une activite commerciale (BIC), donc soumise a la CFE. La location nue est une activite civile (revenus fonciers), non soumise.
3. Calcul de la CFE
La CFE est calculee selon la formule : Valeur locative cadastrale x Taux de la commune
Cotisation minimum
Pour les contribuables dont la base d'imposition est tres faible, une cotisation minimum est fixee par la commune en fonction du chiffre d'affaires :
| Chiffre d'affaires | Cotisation minimum (fourchette) |
|---|---|
| Jusqu'a 10 000 euros | 237 a 573 euros |
| 10 001 a 32 600 euros | 237 a 1 147 euros |
| 32 601 a 100 000 euros | 237 a 2 433 euros |
En pratique, pour un LMNP avec un ou deux biens, la CFE se situe generalement entre 200 et 800 euros par an.
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4. Exonerations possibles
- Premiere annee : l'annee de creation de l'activite est exoneree de CFE
- CA inferieur a 5 000 euros : exoneration totale depuis 2019
- Loueurs de gites ruraux et meubles de tourisme classes : exoneration possible sur deliberation communale
- Zones franches urbaines : exoneration temporaire possible
Astuce
Si votre chiffre d'affaires annuel est inferieur a 5 000 euros, vous etes automatiquement exonere de CFE. Cela concerne notamment les proprietaires d'un seul studio ou d'un petit logement a loyer modere.
5. Declaration et paiement
Declaration initiale
Lors du debut d'activite, vous devez remplir la declaration 1447-C-SD avant le 31 decembre de l'annee de creation. Cette declaration permet a l'administration de calculer votre CFE a partir de l'annee suivante.
Paiement
- Avis disponible : courant novembre sur votre espace professionnel impots.gouv.fr
- Date limite : 15 decembre de chaque annee
- Mode de paiement : obligatoirement en ligne (pas d'envoi postal)
- Acompte : si la CFE de l'annee precedente depasse 3 000 euros, un acompte de 50% est du au 15 juin
Espace professionnel obligatoire
L'avis de CFE n'est plus envoye par courrier. Vous devez creer un espace professionnel sur impots.gouv.fr avec votre numero SIRET pour consulter et payer votre CFE. Sans cet espace, vous ne recevrez aucune notification et risquez des majorations de retard.
Questions frequentes
Le LMNP doit-il payer la CFE ?
Oui, le LMNP est redevable de la CFE car la location meublee est une activite commerciale. La CFE est due dans la commune ou se situe le bien. Son montant varie selon la valeur locative cadastrale et le taux communal.
Comment est calculee la CFE ?
La CFE = valeur locative cadastrale x taux communal. Une cotisation minimum s'applique selon le chiffre d'affaires (237 a 573 euros pour un CA inferieur a 10 000 euros).
Peut-on etre exonere de CFE en LMNP ?
Oui, l'annee de creation est exoneree et les LMNP dont le CA est inferieur a 5 000 euros sont exoneres depuis 2019. Certaines communes votent aussi des exonerations pour les meubles de tourisme classes.
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