Louer un Bien en Indivision : Majorités, Bail et Répartition des Loyers
L'indivision arrive rarement par choix : elle résulte d'une succession, d'un divorce ou d'un achat à plusieurs. Et elle place les copropriétaires devant une question immédiate : peut-on louer, et qui décide ? La réponse a changé en 2006 — la loi a abaissé le seuil de l'unanimité à la majorité des deux tiers pour les actes d'administration, ce qui a débloqué des milliers de situations. Mais cette règle a des angles morts qui produisent encore des baux contestables. Ce guide détaille qui décide quoi, qui signe, comment répartir les loyers et comment sortir d'un blocage.
1. Qui décide quoi : la règle des majorités
L'article 815-3 du Code civil, réformé par la loi du 23 juin 2006, organise trois niveaux de décision selon la nature de l'acte.
| Nature de l'acte | Majorité requise | Exemples |
|---|---|---|
| Acte conservatoire | Un seul indivisaire | Réparation urgente, souscription d'une assurance, interruption d'une prescription |
| Acte d'administration | Deux tiers des droits indivis | Conclure ou renouveler un bail d'habitation, mandater un gestionnaire, engager des travaux d'entretien |
| Acte de disposition | Unanimité | Vendre le bien, l'hypothéquer, le donner |
| Bail commercial, rural, industriel, artisanal | Unanimité | Bail commercial 3-6-9, bail rural |
La majorité se compte en parts, pas en têtes
C'est l'erreur la plus fréquente. Les deux tiers s'apprécient sur les droits indivis, c'est-à-dire les quotes-parts. Trois héritiers détenant chacun un tiers doivent être deux pour atteindre les deux tiers. À l'inverse, un indivisaire détenant 70 % décide seul de la mise en location, même si les deux autres s'y opposent. Vérifiez les quotes-parts dans l'acte de notoriété ou l'attestation immobilière avant toute décision.
L'obligation d'information
Les indivisaires majoritaires doivent informer les autres des décisions prises. À défaut, la décision leur est inopposable : ils pourront contester le bail et refuser d'en assumer les conséquences. Une lettre recommandée avec accusé de réception, conservée, suffit à sécuriser la démarche. Ne vous en dispensez pas, même dans une famille où tout se passe bien : les indivisions se dégradent souvent après plusieurs années.
Pourquoi le bail commercial échappe-t-il à la règle des deux tiers ? Parce qu'il confère au preneur un droit au renouvellement qui engage le bien pour très longtemps et grève sa valeur de revente. Le législateur l'a assimilé à un acte de disposition.
2. Qui signe le bail et comment le rédiger
Une fois la majorité des deux tiers réunie, deux modalités pratiques existent.
La signature par tous les indivisaires
La solution la plus simple juridiquement : tous les indivisaires qui ont approuvé la location signent le bail. Elle devient vite impraticable dès qu'il y a quatre ou cinq héritiers dispersés géographiquement, et à chaque avenant.
La signature par un mandataire
Les indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits donnent un mandat écrit à l'un d'eux — ou à un professionnel — pour signer et gérer. Ce mandat doit être :
- écrit et antérieur à la signature du bail
- précis sur son étendue : signer le bail seulement, ou aussi encaisser les loyers, délivrer les quittances, engager les travaux, donner congé
- daté et signé par les mandants, avec mention de leurs quotes-parts
La désignation du bailleur dans le bail
Le contrat doit identifier l'ensemble des indivisaires comme bailleurs, avec leurs quotes-parts, puis préciser que l'un d'eux agit en qualité de mandataire. Un bail qui ne mentionne qu'un seul nom, sans référence à l'indivision ni au mandat, est un bail fragile : le locataire pourra en contester la validité, et les autres indivisaires pourront en réclamer les fruits.
À joindre au dossier de location
Conservez avec le bail : l'acte de notoriété ou l'attestation immobilière établissant les quotes-parts, le mandat de gestion signé par les deux tiers, et les courriers d'information adressés aux minoritaires. Ces trois pièces sont ce qui rend le bail incontestable, et ce sont exactement celles qui manquent quand un litige survient dix ans plus tard.
3. Répartition des loyers, des charges et des travaux
Le principe du prorata
Loyers et charges se répartissent au prorata des quotes-parts. Un indivisaire détenant 40 % perçoit 40 % des loyers nets et supporte 40 % des dépenses. Cette clé s'applique aussi aux travaux, à la taxe foncière et aux primes d'assurance propriétaire non occupant.
La fiscalité : chacun déclare sa part
Chaque indivisaire déclare sa quote-part de revenus fonciers dans sa propre déclaration. Deux conséquences que les indivisions découvrent souvent en même temps que leur avis d'imposition :
- L'imposition est due même sans distribution. Si les loyers restent sur un compte commun pour financer des travaux, chacun paie quand même l'impôt sur sa part.
- Les taux d'imposition diffèrent. Un héritier à la tranche 41 % et un autre non imposable ne subissent pas le même prélèvement sur le même euro de loyer — ce qui alimente des tensions sur l'opportunité de distribuer ou de réinvestir.
Les avances de fonds
Un indivisaire qui règle seul une dépense de conservation — une toiture urgente, une prime d'assurance — dispose d'une créance sur l'indivision. Cette créance sera réglée lors du partage, éventuellement revalorisée. Encore faut-il pouvoir la prouver : conservez factures et preuves de paiement, et faites acter l'avance par écrit auprès des autres indivisaires.
La bonne pratique reste le compte bancaire d'indivision, sur lequel transitent tous les loyers et depuis lequel partent toutes les dépenses. Il rend la comptabilité lisible et évite d'avoir à reconstituer, des années après, qui a payé quoi.
4. Quand un indivisaire occupe le bien
Situation classique après une succession : l'un des héritiers habite la maison familiale. Le Code civil est net — l'indivisaire qui use privativement du bien indivis est redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision.
- Elle correspond à la valeur locative du bien, parfois minorée pour tenir compte de la précarité de l'occupation
- Elle est due même en l'absence de demande initiale, mais ne peut être réclamée que dans la limite de la prescription quinquennale
- Elle vient au crédit de l'indivision et sera prise en compte au partage
- Elle est imposable entre les mains des autres indivisaires, comme un revenu foncier
Le piège des cinq ans
Beaucoup d'indivisaires laissent la situation s'installer par égard familial, puis réclament l'indemnité au moment du partage, dix ans plus tard. La prescription de cinq ans ampute alors une grande partie de la créance. Si un cohéritier occupe le bien, actez le principe de l'indemnité par écrit dès le départ, quitte à en différer le paiement.
5. La convention d'indivision, l'outil sous-utilisé
Les articles 1873-1 et suivants du Code civil permettent aux indivisaires de conclure une convention d'indivision, véritable règlement intérieur qui remplace les règles supplétives par celles que les intéressés choisissent.
Elle permet notamment de :
- Désigner un gérant et fixer précisément ses pouvoirs et sa rémunération éventuelle
- Organiser la répartition des revenus et des charges, et la périodicité des distributions
- Prévoir le sort du bien en cas de décès ou de départ d'un indivisaire
- Encadrer la cession des parts, avec droit de préemption au profit des autres
- Surtout : écarter temporairement le droit de provoquer le partage
Sur ce dernier point, la convention doit être écrite, mentionner les biens concernés et les quotes-parts, et être notariée lorsqu'elle porte sur un immeuble. Conclue à durée déterminée, elle est valable cinq ans au maximum, renouvelable. Conclue à durée indéterminée, le partage peut être demandé à tout moment, sauf mauvaise foi.
Pour une indivision destinée à durer — un immeuble de rapport hérité que les héritiers veulent exploiter ensemble —, la convention à durée déterminée apporte cinq années de stabilité qui rendent la gestion possible. Sans elle, chaque indivisaire peut à tout moment déclencher la vente.
6. Sortir d'un blocage
Trois voies, par ordre de gravité croissante :
- Passer outre à la majorité des deux tiers. Pour un bail d'habitation, l'opposition d'un minoritaire ne bloque rien — à condition de l'informer de la décision.
- Saisir le juge pour être autorisé à agir seul. L'article 815-5 du Code civil permet à un indivisaire d'être autorisé à accomplir un acte lorsque le refus des autres met en péril l'intérêt commun : un bien qui se dégrade faute d'être entretenu, ou qui reste vacant alors que les charges courent. Le juge peut aussi désigner un mandataire successoral.
- Provoquer le partage. L'article 815 pose la règle : nul n'est contraint de demeurer dans l'indivision. Chaque indivisaire peut donc en sortir, à l'amiable ou judiciairement — sauf convention d'indivision à durée déterminée en cours.
Une quatrième voie mérite d'être considérée avant le contentieux : transformer l'indivision en société civile immobilière. L'apport du bien à une SCI substitue aux règles rigides de l'indivision des statuts que les associés rédigent librement, avec un gérant, des majorités choisies et une transmission facilitée. L'opération a un coût — droits d'apport, frais notariés, éventuelle taxation de plus-value — mais elle règle définitivement le problème de gouvernance. Voir notre guide de la gestion locative en SCI.
Le partage, lui, engage des questions patrimoniales et fiscales qui débordent la gestion locative : évaluation des lots, soulte, droit de partage, plus-value. Notre partenaire Fidurian détaille les voies de sortie de l'indivision et leur coût réel.
Questions fréquentes
Quelle majorité faut-il pour louer un bien en indivision ?
Conclure ou renouveler un bail d'habitation est un acte d'administration : il se décide à la majorité des deux tiers des droits indivis, pas à l'unanimité. Cette majorité se compte en parts, pas en têtes : un indivisaire détenant 70 % décide seul. Les minoritaires doivent être informés, faute de quoi la décision leur est inopposable.
Un seul indivisaire peut-il signer le bail ?
Oui, s'il a reçu un mandat écrit et antérieur des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits. Le bail est alors signé par ce mandataire au nom de l'indivision, et mentionne l'identité de tous les indivisaires. Un bail signé par un seul indivisaire sans mandat est contestable.
Quels actes exigent l'unanimité en indivision ?
Les actes de disposition : vendre, hypothéquer, donner. Et aussi conclure ou renouveler un bail commercial, industriel, artisanal ou rural, car ces baux confèrent au preneur un droit au renouvellement qui engage durablement le bien.
Comment se répartissent les loyers entre indivisaires ?
Au prorata des quotes-parts, pour les loyers comme pour les charges. Fiscalement, chacun déclare sa part en revenus fonciers dans sa propre déclaration, même sans distribution effective. Un indivisaire qui avance des fonds dispose d'une créance sur l'indivision, à faire valoir au partage.
Que faire si un indivisaire bloque la mise en location ?
Si le blocage vient d'un minoritaire, les deux tiers suffisent à passer outre pour un bail d'habitation. Si la majorité ne peut être atteinte, un indivisaire peut saisir le juge pour être autorisé à agir seul lorsque le refus des autres met en péril l'intérêt commun. En dernier recours, nul n'est contraint de rester dans l'indivision : le partage peut être demandé à tout moment.
Une indivision se gère à plusieurs, pas de mémoire
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