Micro-Foncier : Régime Simplifié avec Abattement de 30 %
Le micro-foncier est le régime par défaut des petits revenus locatifs : sous 15 000 € de loyers bruts, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % et vous n'avez rien à justifier. Sa simplicité est réelle — une ligne sur la déclaration, aucune annexe, aucun justificatif à conserver pour l'impôt. Son coût l'est tout autant : dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, ce qui est le cas de la quasi-totalité des bailleurs financés à crédit, vous payez de l'impôt sur des sommes que vous n'avez jamais gagnées. Ce guide donne le point de bascule chiffré, les cas d'exclusion, et les conséquences de l'option pour le réel.
1. Le principe et les conditions
| Élément | Règle |
|---|---|
| Seuil | 15 000 € de loyers bruts par an, foyer fiscal entier |
| Abattement | 30 % forfaitaire, représentatif de toutes les charges |
| Base imposable | 70 % des loyers bruts |
| Imposition | Barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux |
| Application | De plein droit, sans démarche |
| Charges déductibles | Aucune |
| Type de location | Nue uniquement — le meublé relève des BIC |
Le seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal et pour l'ensemble des revenus fonciers, quel que soit le nombre de biens. Trois logements produisant 18 000 € de loyers cumulés relèvent donc du régime réel pour la totalité, même si chacun resterait isolément sous le seuil.
Le montant retenu correspond aux loyers bruts encaissés sur l'année civile, hors charges récupérées auprès du locataire — voir charges locatives.
2. Le calcul, pas à pas
Un bailleur perçoit 9 600 € de loyers annuels (800 € par mois). Tranche marginale : 30 %.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Loyers bruts encaissés | 9 600 € |
| Abattement de 30 % | − 2 880 € |
| Revenu foncier imposable | 6 720 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 2 016 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 1 156 € |
| Imposition totale | 3 172 € |
| Taux effectif sur les loyers | 33 % |
Un tiers des loyers part en impôt — indépendamment de vos charges réelles. Si ce bien supporte 4 000 € de charges annuelles, votre revenu réel est de 5 600 € et vous en payez 3 172 € d'impôt, soit un taux effectif de 57 % sur le revenu réellement disponible.
L'abattement de 30 % n'a rien d'un cadeau
Il est présenté comme un avantage, il n'est qu'une estimation forfaitaire de vos charges. Pour un bailleur sans crédit, avec peu de charges de copropriété et pas de travaux, 30 % peut effectivement dépasser ses dépenses réelles : le micro-foncier lui est alors favorable. Pour un bailleur financé à crédit, les seuls intérêts d'emprunt dépassent souvent ce forfait les premières années — et il paie de l'impôt sur un revenu qu'il n'a pas perçu. La question n'est donc jamais « le micro est-il simple ? » mais « mes charges dépassent-elles 30 % ? ».
3. Le point de bascule vers le réel
Le calcul tient en une ligne : additionnez vos charges réelles de l'année et comparez-les à 30 % de vos loyers bruts.
| Sur 9 600 € de loyers | Charges réelles | Régime favorable |
|---|---|---|
| Bien détenu comptant, peu de charges | 1 800 € | Micro-foncier |
| Seuil d'équivalence | 2 880 € | Indifférent |
| Crédit en cours, charges courantes | 5 200 € | Réel |
| Année de travaux | 12 000 € | Réel, largement |
Les charges à additionner, au régime réel : intérêts d'emprunt et assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO et GLI, frais de gestion, travaux d'entretien et de réparation, frais de diagnostics.
Le résultat surprend beaucoup de bailleurs : sur un bien financé à crédit, le réel gagne presque toujours les dix premières années. Le micro-foncier retrouve son intérêt une fois le prêt soldé, quand les charges se réduisent à la taxe foncière et à la copropriété.
4. Les cas d'exclusion
Certains revenus interdisent le micro-foncier, quel que soit leur montant — et l'exclusion contamine l'ensemble des revenus fonciers du foyer.
- Logements relevant de dispositifs spéciaux de défiscalisation à déduction spécifique
- Monuments historiques et immeubles assimilés
- Immeubles détenus en nue-propriété
- Parts de SCPI, si le foyer ne détient pas par ailleurs un immeuble loué nu
- Location meublée : hors champ, elle relève des BIC
- Immeubles détenus via certaines sociétés selon leur régime
La quatrième ligne piège régulièrement : un bailleur détenant un studio loué nu et quelques parts de SCPI reste au micro-foncier ; le même, sans bien en direct, en est exclu. Notre partenaire Fidurian détaille la fiscalité des SCPI et son guide de la SCPI à crédit explique le traitement des intérêts d'emprunt.
Le conventionnement Loc'Avantages, lui, ne fait pas obstacle au micro-foncier : la réduction d'impôt s'ajoute au régime choisi, quel qu'il soit.
5. Pourquoi aucun déficit n'est possible
L'abattement de 30 % est forfaitaire et plafonné par nature : il ne peut jamais dépasser les loyers perçus, donc jamais produire un résultat négatif.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Déduction des travaux | Impossible | Intégrale |
| Création d'un déficit | Impossible | Possible |
| Imputation sur le revenu global | Aucune | Jusqu'à 10 700 € par an |
| Report du surplus | — | 10 ans sur les revenus fonciers |
C'est la raison pour laquelle une année de travaux justifie presque toujours le passage au réel. Un chantier de 12 000 € sur un bien produisant 9 600 € de loyers génère un déficit imputable sur le revenu global, donc une économie d'impôt immédiate — alors qu'au micro-foncier, ces 12 000 € n'ont strictement aucun effet fiscal.
Le mécanisme complet, ses plafonds et l'obligation de conserver le bien en location trois ans figurent dans notre guide du déficit foncier. Notre partenaire Fidurian le replace dans une stratégie patrimoniale, notamment pour les contribuables fortement imposés.
6. Opter pour le réel : la règle des trois ans
L'option ne suppose aucun courrier ni formalité : elle résulte du simple dépôt d'une déclaration de revenus fonciers détaillée. Mais elle emporte trois conséquences.
- Elle est irrévocable pendant trois ans, même si votre situation évolue défavorablement
- Elle s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer, pas au seul bien concerné
- Elle impose de conserver tous les justificatifs pendant la durée de reprise de l'administration
Anticiper la fenêtre de trois ans
Puisque l'option est verrouillée trois ans, le bon réflexe est de la faire coïncider avec un cycle de charges élevées : l'année où vous engagez les travaux, et les deux suivantes pendant lesquelles le report de déficit joue encore. À l'inverse, opter juste avant de solder un crédit et sans travaux prévus vous enferme trois ans dans un régime devenu moins favorable. Si des travaux sont envisagés à horizon d'un an, il est souvent plus rentable de les décaler pour les faire tomber dans la fenêtre — ou d'opter dès maintenant pour couvrir l'ensemble du chantier.
À l'issue des trois ans, le retour au micro-foncier se fait sans formalité : il suffit de cesser de déposer la déclaration détaillée, à condition d'en remplir encore les conditions.
7. Déclarer au micro-foncier
- Une seule ligne à porter sur la déclaration de revenus : le montant des loyers bruts encaissés
- Aucune annexe à remplir, aucune charge à détailler
- L'abattement est appliqué automatiquement par l'administration
- Les charges récupérées auprès du locataire ne sont pas des loyers : elles ne s'ajoutent pas à la base
- Le dépôt de garantie n'est pas un revenu tant qu'il n'est pas conservé
- Les revenus fonciers alimentent l'acompte contemporain prélevé mensuellement ou trimestriellement
Point de vigilance sur les acomptes : ils sont calculés sur la dernière déclaration connue. Une première année de location génère donc un décalage, puis une régularisation. En cas de baisse durable des loyers — vacance prolongée, changement de régime — pensez à demander la modulation de l'acompte plutôt que d'avancer une trésorerie inutile.
Le détail des lignes et des cases figure dans notre guide de la déclaration des revenus locatifs, et l'ensemble du régime dans revenus fonciers. Pour un panorama complet des options fiscales du bailleur, voir le guide de la fiscalité immobilière de Fidurian.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le régime micro-foncier ?
Le régime simplifié des revenus fonciers, applicable de plein droit sous 15 000 € de loyers bruts annuels par foyer. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % et impose les 70 % restants au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Aucune charge réelle n'est déductible, et aucune annexe n'est à remplir.
Quand le micro-foncier devient-il défavorable ?
Dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers bruts — le cas de la quasi-totalité des bailleurs financés à crédit. Les seuls intérêts d'emprunt franchissent souvent ce seuil les premières années, avant même la taxe foncière, la copropriété, l'assurance et les travaux.
Quels revenus sont exclus du micro-foncier ?
Les dispositifs spéciaux de défiscalisation, les monuments historiques, les immeubles en nue-propriété, et les parts de SCPI si le foyer ne détient pas par ailleurs un immeuble loué nu. La location meublée est hors champ (BIC). Une seule ligne exclue fait basculer tous les revenus fonciers du foyer au réel.
Comment opter pour le régime réel ?
En déposant simplement une déclaration de revenus fonciers détaillée — aucun courrier préalable. Mais l'option est irrévocable trois ans et s'applique à tous les revenus fonciers du foyer. Faites-la coïncider avec un cycle de charges élevées, typiquement une année de travaux.
Le seuil de 15 000 € s'apprécie-t-il par bien ?
Non : au niveau du foyer fiscal, tous biens confondus. Trois logements produisant 18 000 € de loyers cumulés relèvent du réel pour la totalité, même si chacun resterait isolément sous le seuil. On retient les loyers bruts encaissés sur l'année civile, hors charges récupérées.
Peut-on créer un déficit au micro-foncier ?
Non : l'abattement forfaitaire ne peut jamais excéder les loyers ni produire un résultat négatif. Des travaux importants n'ont donc aucun effet fiscal au micro-foncier. C'est la raison principale de basculer au réel une année de travaux, qui permet d'imputer le déficit sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.
Comparer micro et réel suppose de connaître ses charges
Immorian totalise par bien intérêts, taxe foncière, charges et travaux : le chiffre exact à comparer aux 30 % d'abattement, chaque année.
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