Diagnostic Plomb (CREP) : Guide pour le Bailleur
Le constat de risque d'exposition au plomb concerne tous les logements construits avant le 1er janvier 1949 — soit une part considérable du parc locatif ancien des centres-villes. Beaucoup de bailleurs le traitent comme une formalité de plus, à cocher avant la signature du bail. C'est une erreur d'appréciation : lorsque le constat révèle des revêtements plombifères et dégradés, il ne se contente pas d'informer, il déclenche une obligation de travaux immédiate, une obligation d'information des occupants et une transmission à l'autorité sanitaire. Ce guide précise le seuil, la validité, les classements et surtout ce qu'il faut faire quand le résultat n'est pas favorable.
1. Les logements concernés
| Situation | CREP obligatoire ? |
|---|---|
| Logement construit avant le 1er janvier 1949, mise en location | Oui |
| Même logement, vente | Oui, validité plus courte |
| Parties communes d'un immeuble d'avant 1949 | Oui, constat distinct |
| Logement construit après 1949 | Non |
| Local commercial ou professionnel | Non, hors usage d'habitation |
| Avant travaux sur revêtements anciens | Non obligatoire, mais fortement recommandé |
La date de 1949 n'est pas arbitraire : elle correspond à l'interdiction progressive de l'usage des peintures à la céruse, riches en plomb. Un immeuble haussmannien, un immeuble de faubourg, une maison de bourg d'avant-guerre sont donc systématiquement concernés — c'est-à-dire une grande partie du parc locatif attractif en centre-ville.
Le CREP s'insère dans l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires, aux côtés du DPE, de l'amiante et des états des installations électriques et de gaz.
2. Ce que mesure le diagnostic
Le diagnostiqueur certifié mesure la concentration en plomb des revêtements à l'aide d'un appareil à fluorescence X, unité de diagnostic par unité de diagnostic — murs, plinthes, portes, fenêtres, garde-corps.
| Classement | Signification | Conséquence |
|---|---|---|
| Classe 0 | Absence de plomb ou sous le seuil | Aucune |
| Classe 1 | Plomb, revêtement non dégradé | Surveillance |
| Classe 2 | Plomb, revêtement non visiblement dégradé | Surveillance renforcée |
| Classe 3 | Plomb, revêtement dégradé | Travaux obligatoires |
Le seuil réglementaire est fixé à 1 mg/cm². Mais le point essentiel est ailleurs : c'est la combinaison du dépassement de seuil et de l'état de dégradation qui déclenche les obligations. Du plomb sous une peinture récente en bon état ne fait courir aucun risque immédiat ; le même plomb sous un revêtement qui s'écaille en fait courir un, très sérieux.
Pourquoi la dégradation change tout
Le plomb ne devient dangereux que s'il est ingéré ou inhalé : écailles de peinture, poussières libérées par le frottement d'une fenêtre, particules dispersées par un ponçage. C'est pourquoi un revêtement intact ne déclenche qu'une obligation de surveillance, alors qu'un revêtement dégradé impose des travaux immédiats. Le risque, le saturnisme, atteint particulièrement le jeune enfant — qui porte les mains à la bouche — et la femme enceinte, avec des séquelles neurologiques irréversibles. Un bailleur qui loue à une famille avec enfants en bas âge un logement classé en catégorie dégradée prend un risque juridique et humain hors de proportion avec le coût des travaux.
3. Durée de validité
| Résultat | Location | Vente |
|---|---|---|
| Présence de plomb au-delà du seuil | 6 ans | 1 an |
| Absence de plomb ou concentration sous le seuil | Validité illimitée — aucun renouvellement | |
La dernière ligne mérite d'être retenue : un CREP négatif est définitif. Un bailleur qui l'a fait réaliser une fois n'a plus jamais à le refaire pour ce logement, quelle que soit la rotation des locataires. C'est un document à archiver soigneusement et à transmettre à chaque nouveau bail — et à l'acquéreur en cas de vente.
À l'inverse, un CREP positif doit être renouvelé tous les six ans en location, et à chaque vente s'il a plus d'un an. Réaliser les travaux et faire établir un nouveau constat négatif met fin à cette obligation récurrente : c'est souvent l'argument économique qui décide du chantier.
4. Ce que déclenche un résultat positif
Un constat révélant des revêtements dégradés contenant du plomb au-delà du seuil enclenche trois obligations, immédiates et cumulatives.
- Réaliser les travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition, sans attendre
- Informer les occupants du logement et toute personne appelée à y intervenir — artisans, personnel d'entretien
- Transmettre une copie du constat à l'autorité sanitaire compétente
La troisième obligation est celle que les bailleurs ignorent le plus souvent. Elle n'est pas une formalité : elle déclenche un suivi administratif, et son omission caractérise un manquement en cas de contrôle ou d'intoxication constatée.
Ces obligations ne dépendent ni d'une vente, ni d'une mise en location : dès lors qu'un constat révèle une situation dégradée, elles s'appliquent, y compris en cours de bail.
5. Les travaux appropriés
La réglementation n'impose pas une méthode unique, mais un résultat : supprimer le risque d'exposition.
| Solution | Principe | Durabilité |
|---|---|---|
| Recouvrement | Doublage, toile de verre, peinture d'encapsulage | Bonne, à surveiller dans le temps |
| Suppression du revêtement | Décapage ou dépose par une entreprise qualifiée | Définitive |
| Remplacement de l'élément | Dépose des menuiseries ou plinthes concernées | Définitive |
Ne jamais poncer un revêtement plombifère
Le geste le plus dangereux est aussi le plus instinctif : poncer avant de repeindre. Le ponçage d'une peinture au plomb disperse des poussières dans tout le logement et crée une contamination durable, bien plus grave que l'écaillage initial — pour l'occupant comme pour l'artisan. Les travaux sur revêtements plombifères supposent des précautions spécifiques : confinement, protection des intervenants, nettoyage adapté, évacuation des déchets. C'est un chantier à confier à une entreprise qui connaît le sujet, et à ne jamais traiter en bricolage de fin de bail.
Ces travaux sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, avec report en déficit foncier s'ils dépassent les loyers de l'année. Menés en même temps qu'une rénovation énergétique ou une mise aux normes, ils mutualisent les frais de chantier.
6. Le CREP dans le dossier de diagnostic
Le constat fait partie du dossier de diagnostic technique annexé au bail, aux côtés du DPE, de l'état des installations électriques et de gaz pour les installations anciennes, de l'état des risques, et le cas échéant du constat amiante.
- Remise au locataire à la signature du bail
- À joindre également à chaque renouvellement si le document a expiré
- Pour les parties communes, le constat relève de la copropriété — voir travaux en copropriété
- À conserver dans le dossier du bien, avec les factures des travaux réalisés
L'absence de remise ne rend pas le bail nul, mais elle prive le bailleur de la possibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés sur ce point, et sa responsabilité peut être engagée si un dommage survient. Voir aussi bail d'habitation et décence du logement.
7. Sanctions et responsabilité
- Absence de constat alors qu'il est exigé : sanction administrative et responsabilité civile du bailleur
- Absence de travaux après un classement en catégorie dégradée : mise en demeure, exécution d'office aux frais du propriétaire
- Non-transmission à l'autorité sanitaire : manquement caractérisé
- Intoxication d'un occupant : responsabilité civile, et pénale selon les circonstances
- Fausse déclaration ou constat de complaisance : sanctions à l'encontre du diagnostiqueur et du donneur d'ordre
Au-delà du risque juridique, le sujet a une dimension patrimoniale : un logement classé en catégorie dégradée est difficilement louable à une famille, se vend moins bien, et l'obligation de travaux réapparaît à chaque diagnostic. Traiter le problème une fois coûte moins cher que le renouveler tous les six ans — et supprime définitivement l'obligation de constat.
Notre partenaire Fidurian détaille le mécanisme du déficit foncier, particulièrement pertinent lorsqu'un chantier de mise en sécurité s'accompagne d'une rénovation d'ensemble.
Questions fréquentes
Quels logements sont concernés par le diagnostic plomb ?
Tout logement d'habitation construit avant le 1er janvier 1949, en vente comme en location — date correspondant à l'interdiction progressive des peintures à la céruse. Un constat distinct s'impose pour les parties communes d'un immeuble collectif de la même période. Les bâtiments postérieurs ne sont pas concernés.
Quelle est la durée de validité du CREP ?
En présence de plomb au-delà du seuil : 6 ans pour une location, 1 an pour une vente. Si le constat conclut à l'absence de plomb ou à une concentration inférieure au seuil, sa validité est illimitée : il n'est jamais à refaire pour ce logement. Un document à archiver et à transmettre à chaque nouveau bail.
Quel est le seuil réglementaire ?
1 mg/cm², mesuré par fluorescence X sur chaque unité de diagnostic. Mais c'est la combinaison du dépassement de seuil et de l'état de dégradation du revêtement qui déclenche les obligations : du plomb intact sous une peinture en bon état n'impose qu'une surveillance, un revêtement qui s'écaille impose des travaux.
Que doit faire le bailleur si du plomb est détecté ?
Trois obligations cumulatives et immédiates : réaliser les travaux appropriés pour supprimer le risque (recouvrement ou suppression des revêtements), informer les occupants et toute personne intervenant dans le logement, et transmettre une copie du constat à l'autorité sanitaire. Elles s'appliquent même en cours de bail.
Le CREP doit-il être annexé au bail ?
Oui : il fait partie du dossier de diagnostic technique remis au locataire à la signature, avec le DPE et, le cas échéant, les états des installations électriques et de gaz. Son absence ne rend pas le bail nul, mais elle prive le bailleur de toute exonération de la garantie des vices cachés sur ce point.
Que risque un occupant exposé au plomb ?
Le saturnisme : une intoxication aux effets neurologiques irréversibles, particulièrement grave chez le jeune enfant et la femme enceinte. Le risque vient des écailles et poussières issues de revêtements dégradés, et des travaux réalisés sans précaution — ne jamais poncer une peinture plombifère, cela disperse la contamination dans tout le logement.
Un diagnostic à validité illimitée mérite d'être retrouvé
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