Rachat de Credit Immobilier : Guide pour Economiser
Le rachat de credit immobilier permet d'obtenir un taux plus bas que votre emprunt actuel, generant des economies substantielles sur le cout total du credit. Ce guide vous aide a determiner si le rachat est rentable, a calculer les economies et a mener les demarches efficacement.
1. Principe du rachat de credit
Le rachat consiste a souscrire un nouveau pret a un taux inferieur pour rembourser votre credit existant. Vous pouvez soit reduire vos mensualites, soit raccourcir la duree d'emprunt.
| Option | Avantage | Inconvenient |
|---|---|---|
| Reduire la mensualite | Cash-flow ameliore | Cout total parfois plus eleve |
| Reduire la duree | Economies maximales | Mensualite identique ou superieure |
2. Conditions de rentabilite
- Ecart de taux : au moins 0,7 a 1 point entre l'ancien et le nouveau taux
- Capital restant du : superieur a 70 000 euros
- Duree restante : etre dans le premier tiers du pret (plus d'interets a economiser)
Exemple concret
Pret de 200 000 euros sur 20 ans a 4% racheté a 2,5% apres 5 ans. Economie sur les interets : environ 35 000 euros, meme apres deduction des frais de rachat (IRA + frais de garantie).
3. Frais a prevoir
- IRA : max 6 mois d'interets ou 3% du capital restant du (le plus bas des deux)
- Frais de dossier : 500 a 1 500 euros
- Frais de garantie : hypotheque (1-2% du montant) ou caution (environ 1%)
- Courtier : 0,5 a 1% du montant (si recours a un courtier)
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4. Demarches pratiques
- Demandez votre tableau d'amortissement et les conditions de remboursement anticipe
- Sollicitez 3 a 5 banques ou un courtier pour obtenir des offres concurrentes
- Comparez le cout total (interets + frais) de chaque scenario
- Negociez la suppression ou reduction des IRA avec votre banque actuelle
- Verifiez si une simple renegociation avec votre banque n'est pas plus avantageuse
5. Rachat de credit locatif
Pour un credit immobilier locatif, le rachat presente un avantage fiscal supplementaire :
- Les interets du nouveau pret restent deductibles des revenus fonciers
- Les frais de dossier et de garantie sont egalement deductibles
- En revanche, les IRA ne sont pas deductibles
- Un taux plus bas reduit les interets deductibles, mais ameliore le cash-flow net
Conseil
Avant de racheter un credit locatif, evaluez l'impact global : gain en tresorerie vs perte de deduction fiscale. Dans la majorite des cas, le gain de tresorerie l'emporte largement.
Questions frequentes
Quand racheter son credit ?
Lorsque l'ecart de taux est d'au moins 0,7 a 1 point, que le capital restant du depasse 70 000 euros et que vous etes dans le premier tiers de la duree.
Quels sont les frais ?
IRA (max 6 mois d'interets ou 3% du CRD), frais de dossier (500-1 500 euros), frais de garantie (1-2%) et eventuellement frais de courtier.
Peut-on racheter un credit locatif ?
Oui, les conditions sont similaires. Les interets du nouveau pret restent deductibles des revenus fonciers au regime reel.
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