Taxe sur les Logements Vacants : TLV, THLV et Cas d'Exonération
Un logement qui ne rapporte rien peut néanmoins coûter cher. La taxe sur les logements vacants frappe les biens laissés inoccupés dans les zones où le logement manque, avec des taux relevés à 17 % puis 34 % de la valeur locative cadastrale — auxquels s'ajoute la taxe foncière, toujours due. Beaucoup de propriétaires la découvrent sur leur avis d'imposition sans savoir qu'ils disposaient d'une exonération de plein droit. Ce guide distingue les deux taxes existantes, détaille les cas de sortie et explique comment se constituer un dossier de contestation solide.
1. TLV et THLV : deux taxes distinctes
Deux dispositifs coexistent et sont constamment confondus. Ils n'ont ni le même champ, ni le même seuil de vacance, ni le même taux.
| TLV | THLV | |
|---|---|---|
| Nom complet | Taxe sur les logements vacants | Taxe d'habitation sur les logements vacants |
| Base légale | Art. 232 du CGI | Art. 1407 bis du CGI |
| Communes | Zone tendue, de plein droit | Hors zone tendue, sur délibération |
| Durée de vacance | 1 an au 1er janvier | 2 ans au 1er janvier |
| Taux | 17 % puis 34 % | Taux de taxe d'habitation communal |
| Bénéficiaire | État | Commune ou intercommunalité |
La liste des communes en zone tendue a été considérablement élargie ces dernières années : le dispositif ne concerne plus seulement les grandes métropoles, mais aussi de nombreuses communes littorales et touristiques. Un bien qui échappait à la TLV il y a quelques années peut y être entré sans que son propriétaire ait rien changé.
Vérifier sa commune
Le zonage est fixé par décret et évolue. La vérification se fait auprès de votre service des impôts des particuliers ou depuis l'espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, qui affiche la situation déclarée de chacun de vos locaux. Ne vous fiez pas à une liste trouvée en ligne : elle est probablement périmée.
2. Ce que « vacant » signifie exactement
Un logement est considéré comme vacant lorsqu'il est inoccupé et vide de meubles, ou meublé de manière insuffisante pour permettre une occupation normale.
Trois conséquences pratiques découlent de cette définition :
- Une résidence secondaire meublée n'est pas vacante. Elle relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, distincte, et échappe à la TLV.
- Une occupation de plus de 90 jours consécutifs dans l'année fait sortir le logement de la vacance, quelle qu'en soit la forme.
- Le logement doit être habitable. Un local impropre à l'habitation en l'état ne peut être qualifié de vacant au sens du texte.
La vacance s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition, sur la période de référence précédente. Un logement reloué en février sera donc encore taxé au titre de l'année en cours.
3. Le calcul et son coût réel
L'assiette est la valeur locative cadastrale du logement — la même que celle qui sert à la taxe foncière, mais sans l'abattement de 50 % appliqué à cette dernière.
| Année d'imposition | Taux TLV | Sur une VLC de 4 000 € |
|---|---|---|
| 1re année | 17 % | ≈ 680 € |
| 2e année et suivantes | 34 % | ≈ 1 360 € |
Une majoration pour frais de gestion s'y ajoute. Et cette taxe se cumule avec la taxe foncière, elle aussi due sur un logement vide.
Le vrai coût de la vacance
Additionnez sur un bien qui produirait 9 000 € de loyers annuels : 9 000 € de loyers perdus, 1 360 € de TLV à partir de la deuxième année, 1 200 € de taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et l'assurance PNO. La vacance prolongée coûte facilement 12 000 € par an. C'est la première raison de traiter le sujet comme une urgence de gestion, bien avant l'argument fiscal.
4. Les cas d'exonération
a) La vacance indépendante de la volonté du propriétaire
C'est le motif principal et le plus large. Le logement doit être activement proposé à la location ou à la vente, à un prix conforme au marché. Un bien affiché 40 % au-dessus des prix du secteur pendant deux ans n'est pas « involontairement » vacant : l'administration considère que le propriétaire a choisi sa vacance.
b) Le logement nécessitant des travaux importants
L'exonération s'applique si le bien ne peut être habité en l'état et si le coût des travaux dépasse 25 % de la valeur vénale du logement. Un simple rafraîchissement, une remise en peinture ou le remplacement d'un équipement ne suffisent pas. Voir notre guide sur la mise aux normes d'un logement locatif.
c) L'occupation de plus de 90 jours consécutifs
Un logement occupé plus de trois mois d'affilée dans l'année n'est pas vacant, quelle que soit la nature de l'occupation.
d) Les résidences secondaires meublées
Elles relèvent d'un autre régime et échappent à la TLV.
À noter enfin : les logements détenus par les organismes de logement social et ceux nécessitant une remise en état à la suite d'un sinistre bénéficient également de régimes particuliers.
5. Constituer son dossier de preuves
L'exonération pour vacance involontaire ne s'obtient pas sur déclaration : elle se prouve. Et la preuve se constitue pendant la vacance, pas au moment de recevoir l'avis d'imposition.
Les pièces qui emportent la conviction :
- Mandats de location ou de vente signés, avec leurs dates
- Annonces publiées, imprimées et datées, mentionnant le prix demandé
- Courriers et courriels d'agences rendant compte des visites et des retours
- Comptes rendus de visites et candidatures reçues, même refusées pour insuffisance de garanties
- Devis et factures de travaux, avec photos avant / après
- Relevés de consommation d'eau et d'électricité attestant l'absence d'occupation
- Preuves du prix de marché : trois annonces comparables du même secteur à la même période
La règle des trois annonces
Le point sur lequel l'administration résiste le plus est le caractère raisonnable du prix demandé. Conservez, à chaque changement de prix, trois annonces comparables du même quartier — même surface, même état, même période. C'est la pièce qui transforme une contestation incertaine en dossier gagnable. Elle ne peut pas être reconstituée deux ans plus tard.
6. Contester une imposition
- Vérifier l'exactitude des faits : dates réelles de vacance, situation du bien, nature du logement. Les erreurs de qualification sont fréquentes, notamment sur les résidences secondaires meublées classées à tort comme vacantes.
- Déposer une réclamation contentieuse auprès du service des impôts des particuliers dont dépend le logement, par courrier recommandé ou via la messagerie sécurisée de l'espace particulier.
- Respecter le délai : jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement.
- Joindre l'intégralité des justificatifs — une réclamation non documentée est rejetée par principe.
- Demander expressément le sursis de paiement si vous ne souhaitez pas régler dans l'attente : la réclamation ne le suspend pas automatiquement.
En cas de rejet, un recours hiérarchique est possible auprès du conciliateur fiscal départemental, puis un recours devant le tribunal administratif.
Pensez également à mettre à jour la situation d'occupation de vos locaux dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » : une déclaration d'occupation à jour prévient la plupart des impositions erronées, et c'est une obligation déclarative en tant que telle.
7. Les stratégies pour sortir de la vacance
Payer la taxe est presque toujours le pire scénario. Les alternatives, par ordre de rapidité :
- Ajuster le loyer au marché. Un bien vacant depuis six mois est un bien mal positionné. La perte due à un loyer inférieur de 10 % est très inférieure au coût de six mois supplémentaires de vacance locative.
- Élargir le type de bail. Bail étudiant, bail mobilité, colocation : ces formules touchent des publics différents et se relouent souvent plus vite.
- Meubler le logement. Un meublé se loue généralement plus vite, plus cher, et sort de la définition de la vacance dès qu'il est correctement équipé. Voir meublé ou vide.
- Traiter la cause technique. Un logement qui ne trouve pas preneur est souvent un logement dont le DPE ou l'état effraie les candidats. Les travaux ouvrent par ailleurs droit à une exonération pendant leur durée.
- Vendre. Si le bien ne se loue pas au prix du marché et que les travaux ne sont pas finançables, la vente met fin à une hémorragie annuelle.
Cette dernière branche mérite d'être chiffrée sérieusement, surtout pour un logement énergivore dont la valeur locative est menacée par le calendrier réglementaire. Notre partenaire Fidurian compare le coût des travaux à la décote subie en cas de vente pour les logements classés F et G.
Voir aussi : rédiger une annonce efficace, sélectionner un locataire et optimiser le rendement d'un bien.
Questions fréquentes
Quelle différence entre la TLV et la THLV ?
La TLV s'applique de plein droit en zone tendue, vise les logements vacants depuis 1 an, aux taux de 17 % puis 34 % de la valeur locative cadastrale, au profit de l'État. La THLV concerne les communes hors zone tendue qui l'instaurent par délibération, vise les logements vacants depuis 2 ans, au taux de taxe d'habitation communal.
Quels logements échappent à la taxe sur les logements vacants ?
Quatre cas : la vacance indépendante de la volonté du propriétaire (bien proposé à la location ou à la vente au prix du marché) ; le logement nécessitant des travaux dont le coût dépasse 25 % de sa valeur ; le logement occupé plus de 90 jours consécutifs dans l'année ; les résidences secondaires meublées, qui relèvent d'un autre régime.
Comment est calculée la taxe sur les logements vacants ?
Sur la valeur locative cadastrale, sans l'abattement de 50 % appliqué à la taxe foncière. Le taux est de 17 % la première année puis 34 % ensuite, majoré des frais de gestion. Sur une valeur locative de 4 000 €, cela représente environ 680 € puis 1 360 € — en plus de la taxe foncière, toujours due.
Comment contester une taxe sur un logement vacant ?
Par réclamation auprès du service des impôts des particuliers, avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. Joignez mandats de location, annonces datées, courriers d'agences, factures de travaux et relevés de consommation. La réclamation ne suspend pas le paiement sauf demande expresse de sursis.
Un logement en travaux est-il taxable ?
Non, si les travaux rendent le logement inhabitable en l'état et si leur coût excède 25 % de la valeur vénale du bien. Un rafraîchissement ou le remplacement d'un équipement ne suffisent pas. Conservez devis, factures et autorisations d'urbanisme pour étayer la demande.
La vacance se combat avec des dates, pas des souvenirs
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