Selectionner le Bon Locataire : Criteres et Methode
La selection du locataire est une etape cruciale de la gestion locative. Un bon choix garantit des loyers reguliers et un bien entretenu. Ce guide vous explique les criteres legaux, les documents a demander, les outils de verification et les pieges a eviter pour securiser votre investissement.
1. Le cadre legal de la selection
La selection d'un locataire est encadree par la loi pour prevenir les discriminations. Le proprietaire est libre de choisir son locataire, mais ce choix doit reposer sur des criteres objectifs et legitimes.
Les discriminations interdites
L'article 225-1 du Code penal interdit toute discrimination fondee sur :
- L'origine, le nom de famille, l'apparence physique
- Le sexe, l'orientation sexuelle, l'identite de genre
- La situation de famille, la grossesse
- L'etat de sante, le handicap
- Les opinions politiques, les convictions religieuses
- L'appartenance syndicale, les activites syndicales
- Le lieu de residence, la perte d'autonomie
Sanctions
La discrimination au logement est punie de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende. Le Defenseur des droits peut etre saisi par tout candidat estimant avoir ete victime de discrimination. Conservez les dossiers de tous les candidats pour justifier votre choix.
Les criteres legaux de selection
Seuls des criteres objectifs sont admis pour selectionner un locataire :
- La solvabilite (revenus par rapport au loyer)
- La stabilite professionnelle (type de contrat, anciennete)
- La qualite du garant ou de la garantie proposee
- La coherence du dossier (documents complets et authentiques)
2. Les documents exigibles
Le decret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste limitative des documents que le bailleur peut demander au candidat. Toute demande de document ne figurant pas dans cette liste est interdite.
| Categorie | Documents autorisés |
|---|---|
| Identite | Carte d'identite, passeport, permis de conduire ou titre de sejour |
| Domicile | 3 derniers avis d'imposition, derniere quittance de loyer, attestation d'hebergement |
| Activite professionnelle | Contrat de travail, attestation employeur, extrait Kbis (independants), carte d'etudiant |
| Ressources | 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, justificatif de prestations sociales |
Documents interdits
Le bailleur ne peut en aucun cas exiger :
- Un releve de compte bancaire
- Une attestation de bonne tenue de compte
- Une photographie d'identite (sauf sur la piece d'identite)
- Un extrait de casier judiciaire
- Un dossier medical
- Une carte vitale ou attestation de securite sociale
3. Evaluer la solvabilite
La solvabilite est le critere principal pour selectionner un locataire fiable. Elle se mesure par le rapport entre les revenus nets et le montant du loyer.
La regle des 3 fois le loyer
La pratique courante consiste a exiger que le locataire dispose de revenus nets mensuels equivalant a au moins 3 fois le loyer charges comprises. Par exemple, pour un loyer de 800 euros charges comprises, les revenus mensuels doivent atteindre 2 400 euros nets minimum.
Cas particuliers
- Etudiants : les revenus du garant sont pris en compte. La garantie Visale peut remplacer le garant
- Independants : analysez les 2 derniers avis d'imposition et le bilan comptable
- Retraites : les pensions de retraite sont des revenus stables et fiables
- CDD ou interim : une anciennete dans le poste et un garant solide compensent la precarite du contrat
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4. Verifier le dossier
Face a la recrudescence des faux documents, il est essentiel de verifier l'authenticite des pieces fournies :
- Avis d'imposition : verifiez sur le site impots.gouv.fr avec le numero fiscal et le numero de reference de l'avis
- Bulletins de salaire : verifiez la coherence entre le salaire declare et l'avis d'imposition
- Piece d'identite : verifiez la validite, la photo et les securites du document
- Contrat de travail : verifiez la date d'embauche, le type de contrat et l'employeur
DossierFacile
Le service public DossierFacile (dossierfacile.logement.gouv.fr) permet aux candidats de constituer un dossier de location numerique verifie par l'Etat. Un dossier certifie DossierFacile offre une garantie supplementaire d'authenticite pour le bailleur.
5. Securiser avec des garanties
Au-dela de la selection, plusieurs mecanismes permettent de securiser votre investissement :
| Garantie | Description | Cout |
|---|---|---|
| Caution personne physique | Un tiers se porte garant des obligations du locataire | Gratuit |
| Garantie Visale | Caution gratuite d'Action Logement pour les jeunes et precaires | Gratuit |
| Assurance loyers impayes (GLI) | Assurance couvrant les impayes, degradations et frais de contentieux | 2,5% a 5% du loyer |
| Depot de garantie | 1 mois de loyer HC (vide) ou 2 mois (meuble) | Restitue en fin de bail |
Attention
Un bailleur qui souscrit une assurance loyers impayes (GLI) ne peut pas cumuler avec une caution personne physique, sauf si le locataire est etudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Questions frequentes
Quels documents peut-on demander a un candidat locataire ?
Le decret du 5 novembre 2015 fixe une liste limitative : piece d'identite, justificatif de domicile, justificatif d'activite professionnelle et justificatifs de ressources (3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition). Il est interdit de demander un releve bancaire, une photo ou un extrait de casier judiciaire.
Quel ratio revenus/loyer est recommande ?
La regle courante est que le locataire dispose de revenus nets mensuels equivalant a au moins 3 fois le montant du loyer charges comprises. Ce ratio n'est pas impose par la loi mais constitue une pratique prudente reconnue par les professionnels et les assureurs.
Est-il legal de refuser un locataire beneficiaire d'aides sociales ?
Non, refuser un locataire uniquement parce qu'il percoit des aides sociales constitue une discrimination sanctionnee par la loi. Le proprietaire doit evaluer la solvabilite globale du candidat en tenant compte de l'ensemble de ses ressources, y compris les aides au logement.
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