Encadrement des Loyers : Villes Concernees, Regles et Verification
L'encadrement des loyers est un dispositif qui plafonne le montant des loyers dans certaines zones tendues. Mis en place initialement par la loi ALUR de 2014, il a ete perennise par la loi ELAN de 2018 sous forme experimentale. De plus en plus de villes l'adoptent. Proprietaires et locataires, voici tout ce que vous devez savoir.
Principe de l'encadrement des loyers
L'encadrement des loyers vise a limiter les augmentations de loyer excessives dans les zones ou le marche locatif est particulierement tendu, c'est-a-dire ou la demande de logements depasse largement l'offre disponible.
Le dispositif repose sur la fixation de loyers de reference par l'observatoire local des loyers, valides par le prefet. Ces references varient selon :
- Le secteur geographique (quartier, arrondissement)
- Le type de location (vide ou meuble)
- Le nombre de pieces du logement
- L'epoque de construction de l'immeuble
Zone tendue vs encadrement
Ne confondez pas "zone tendue" et "encadrement des loyers". La zone tendue (28 agglomerations, liste fixee par decret) implique certaines regles (preavis d'un mois, taxe sur les logements vacants), mais pas necessairement l'encadrement des loyers. L'encadrement est un dispositif supplementaire adopte volontairement par certaines collectivites en zone tendue.
Villes concernees par l'encadrement des loyers en 2025
Le nombre de villes appliquant l'encadrement des loyers ne cesse de croitre. Voici la liste actualisee.
| Ville / Territoire | Date d'entree en vigueur | Observatoire des loyers |
|---|---|---|
| Paris | 1er juillet 2019 (remise en place) | OLAP |
| Lille | 1er mars 2020 | Observatoire des loyers de la MEL |
| Lyon et Villeurbanne | 1er novembre 2021 | ADIL du Rhone |
| Plaine Commune (9 villes de Seine-Saint-Denis) | 1er juin 2021 | OLAP |
| Est Ensemble (9 villes de Seine-Saint-Denis) | 1er decembre 2021 | OLAP |
| Montpellier | 1er juillet 2022 | ADIL de l'Herault |
| Bordeaux | 15 juillet 2022 | Observatoire local des loyers |
| Pays Basque | 2024 | ADIL des Pyrenees-Atlantiques |
| Grenoble | 2024 | ADIL de l'Isere |
En constante evolution
De nouvelles collectivites peuvent demander a experimenter l'encadrement des loyers. Consultez regulierement les sites des prefectures et des ADIL pour verifier si votre commune est concernee.
Loyer de reference, majore et minore
Pour chaque zone, l'observatoire des loyers determine trois niveaux de reference :
| Reference | Definition | Role |
|---|---|---|
| Loyer de reference | Loyer median constate dans le secteur | Base de reference |
| Loyer de reference majore | Loyer de reference + 20% | Plafond du loyer (hors complement) |
| Loyer de reference minore | Loyer de reference - 30% | Plancher en dessous duquel le loyer peut etre revalorise au renouvellement |
Comment connaitre votre loyer de reference ?
Chaque ville disposant de l'encadrement met a disposition un simulateur en ligne permettant de connaitre les loyers de reference applicables a un logement donne. Vous devez renseigner :
- L'adresse du logement
- Le nombre de pieces
- L'epoque de construction
- Le type de location (vide ou meuble)
Mentions obligatoires dans le bail
Dans les zones d'encadrement, le bail doit obligatoirement mentionner :
- Le loyer de reference applicable
- Le loyer de reference majore applicable
- Le montant du dernier loyer acquitte par le precedent locataire
- Le cas echeant, le montant et la justification du complement de loyer
Le complement de loyer
Le proprietaire peut appliquer un complement de loyer qui s'ajoute au loyer de reference majore, a condition que le logement presente des caracteristiques exceptionnelles de localisation ou de confort.
Conditions du complement de loyer
- Le logement doit presenter des caracteristiques de confort ou de localisation exceptionnelles par rapport aux logements comparables du meme secteur
- Ces caracteristiques ne doivent pas etre deja prises en compte dans la fixation du loyer de reference
- Le complement doit etre justifie et detaille dans le bail
Exemples de caracteristiques pouvant justifier un complement
| Peut justifier un complement | Ne justifie PAS un complement |
|---|---|
| Terrasse spacieuse avec vue panoramique | Balcon standard |
| Hauteur sous plafond superieure a 3,30 m | Hauteur standard (2,50 m) |
| Vue exceptionnelle (monument, parc) | Vue sur cour ou sur rue |
| Equipement haut de gamme (domotique, etc.) | Equipement standard (cuisine equipee) |
| Jardin privatif en centre-ville | Usage d'un jardin commun |
Pour suivre l'ensemble de votre patrimoine immobilier et financier, decouvrez Fidurian, la plateforme de gestion de patrimoine gratuite. Avoir une vision d'ensemble vous aide a optimiser la rentabilite de chaque bien dans le respect de la reglementation.
Contestation du complement de loyer
Le locataire dispose de 3 mois apres la signature du bail pour contester le complement de loyer aupres de la Commission Departementale de Conciliation (CDC). En cas d'echec de la conciliation, il peut saisir le juge des contentieux de la protection dans les 3 mois suivants.
Sanctions et recours
Le non-respect de l'encadrement des loyers expose le proprietaire a plusieurs types de sanctions.
Pour le proprietaire
| Sanction | Detail |
|---|---|
| Diminution du loyer | Le juge peut ordonner la diminution du loyer au niveau du loyer de reference majore, avec effet retroactif depuis le debut du bail |
| Remboursement du trop-percu | Le proprietaire doit rembourser au locataire la difference entre le loyer percu et le loyer legal |
| Amende administrative | Jusqu'a 5 000 euros pour un particulier, 15 000 euros pour une personne morale (loi 3DS de 2022) |
Pour le locataire : comment contester
- Verifiez votre loyer : utilisez le simulateur en ligne de votre ville pour connaitre le loyer de reference applicable
- Saisissez la CDC : envoyez un courrier recommande a la Commission Departementale de Conciliation dans les 3 ans suivant la signature du bail
- Conciliation : la CDC convoque les deux parties et tente de trouver un accord
- Saisine du juge : en cas d'echec, saisissez le juge des contentieux de la protection dans les 3 mois suivant l'avis de la CDC
Conseil Immorian
Avant de fixer votre loyer, verifiez systematiquement les loyers de reference applicables dans votre zone. Immorian vous aide a suivre les plafonds de loyer et a documenter les eventuels complements de loyer dans le respect de la reglementation.
Questions frequentes
Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers ?
En 2025, l'encadrement des loyers s'applique a Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Plaine Commune et Est Ensemble (Seine-Saint-Denis), Montpellier, Bordeaux, le Pays Basque et Grenoble. D'autres villes envisagent de l'adopter prochainement.
Comment fonctionne l'encadrement des loyers ?
L'encadrement fixe trois references par secteur geographique : un loyer de reference (median), un loyer majore (+20%) et un loyer minore (-30%). Le loyer ne peut depasser le loyer de reference majore, sauf complement de loyer justifie par des caracteristiques exceptionnelles.
Que risque un proprietaire qui depasse le plafond ?
Le proprietaire risque une diminution du loyer avec effet retroactif, le remboursement du trop-percu au locataire, et une amende administrative pouvant aller jusqu'a 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale.
L'encadrement s'applique-t-il aux baux en cours ?
L'encadrement s'applique a tous les nouveaux baux signes apres son entree en vigueur dans la ville concernee. Les baux en cours ne sont pas concernes, mais le loyer devra respecter l'encadrement lors du renouvellement du bail ou d'un changement de locataire.
Gerez vos biens immobiliers simplement
Immorian vous aide a suivre vos loyers, charges, locataires et documents au meme endroit.
Commencer gratuitement