Liste des Meubles Obligatoires en Location Meublée
Un logement n'est pas meublé parce qu'il contient des meubles : il l'est parce qu'il comporte onze catégories d'équipements précisément énumérées par décret, permettant au locataire d'y vivre en n'y apportant que ses affaires personnelles. L'enjeu n'est pas cosmétique. Un meublé incomplet peut être requalifié en location vide par le juge — bail de trois ans au lieu d'un, congé encadré, dépôt de garantie réduit — et la requalification emporte des conséquences fiscales lourdes, puisqu'elle fait basculer les loyers des BIC vers les revenus fonciers. Voici la liste exacte, l'inventaire qui la sécurise, et ce que le marché exige au-delà du texte.
1. Les 11 éléments imposés par le décret
La liste est limitative et s'applique à tout bail meublé portant sur la résidence principale du locataire.
| # | Élément obligatoire |
|---|---|
| 1 | Literie comprenant couette ou couverture |
| 2 | Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher |
| 3 | Plaques de cuisson |
| 4 | Four ou four à micro-ondes |
| 5 | Réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant une température inférieure ou égale à −6 °C |
| 6 | Vaisselle nécessaire à la prise des repas |
| 7 | Ustensiles de cuisine |
| 8 | Table et sièges |
| 9 | Étagères de rangement |
| 10 | Luminaires |
| 11 | Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement |
Un minimum, pas un standard
Ce décret fixe le seuil en dessous duquel le logement n'est plus un meublé au sens de la loi. Il ne décrit en rien un logement attractif : aucune ligne ne mentionne le lave-linge, la télévision, le lave-vaisselle ou la connexion internet. Un bailleur qui s'en tient strictement à la liste est en conformité juridique parfaite et en décalage commercial complet avec les annonces concurrentes. Les deux sujets sont distincts et doivent être traités séparément.
2. Comment lire chaque ligne de la liste
Plusieurs items donnent lieu à des interprétations approximatives. Trois points méritent d'être précisés.
Le froid
L'exigence porte sur un réfrigérateur et un congélateur ; la solution alternative expressément admise est un réfrigérateur comportant un compartiment atteignant −6 °C au moins. Un simple compartiment « freezer » non conforme à cette température ne satisfait pas l'obligation.
L'occultation des fenêtres
Volets, stores ou rideaux occultants : la nature du dispositif importe peu, mais il doit exister dans chaque pièce utilisable comme chambre. C'est l'un des manquements les plus fréquents dans les studios, où la pièce principale sert de chambre.
Les quantités
Le texte ne chiffre ni la vaisselle, ni les ustensiles, ni les sièges. Le critère est fonctionnel : le nécessaire pour que le nombre d'occupants prévu au bail puisse préparer et prendre ses repas. Pour un T2 loué à deux personnes, deux sièges et un service pour deux constituent le plancher défendable.
Dernier point, souvent ignoré : les éléments doivent être en bon état de fonctionnement à la remise des clés. Un four présent mais hors service ne compte pas, exactement comme s'il était absent. La question croise celle de la décence du logement, qui obéit à ses propres critères.
3. L'inventaire annexé au bail
Le bail meublé doit comporter un inventaire et un état détaillé du mobilier, établi contradictoirement à l'entrée comme à la sortie, en même temps que l'état des lieux.
Ce qu'un inventaire utile contient
- Chaque élément désigné individuellement, pièce par pièce — « canapé 2 places tissu gris », pas « salon meublé »
- La quantité exacte pour la vaisselle, les ustensiles, la literie
- L'état de chaque élément, décrit avec la même échelle que l'état des lieux
- La marque et le modèle pour l'électroménager, avec l'année d'achat si elle est connue
- Des photographies datées annexées, qui valent bien mieux que dix adjectifs
- La signature des deux parties, un exemplaire remis à chacune
Sans inventaire contradictoire, aucune retenue ne tient
C'est la règle pratique la plus importante de cette page. Le bailleur qui ne peut pas prouver ce qui était présent et dans quel état à l'entrée ne peut rien retenir sur le dépôt de garantie au titre du mobilier — quelle que soit la réalité du dommage. Un inventaire signé, photographié et daté est le document qui rend une retenue défendable ; son absence transforme chaque litige en perte sèche. Prévoyez trente minutes de plus le jour de la remise des clés : c'est le meilleur rendement horaire de la gestion locative.
À la sortie, l'inventaire se compare ligne à ligne. Les écarts se chiffrent en tenant compte de la vétusté : un élément usé ne se facture jamais à neuf.
4. Ce que le marché exige en plus
Le décret fixe le droit ; l'annonce concurrente fixe le prix. Sur les segments où le meublé domine, certains équipements absents de la liste sont devenus des attentes de base.
| Équipement | Obligatoire ? | Effet sur la location |
|---|---|---|
| Lave-linge | Non | Fort : premier critère de tri des locataires |
| Connexion internet | Non | Fort sur mobilité et bail étudiant |
| Lave-vaisselle | Non | Moyen, décisif au-delà du T2 |
| Télévision | Non | Faible et en baisse |
| Aspirateur, fer à repasser | Partiellement (matériel d'entretien) | Attendu, coût négligeable |
| Bureau et chaise de travail | Non | Fort sur étudiants et télétravail |
Le calcul est simple : un équipement à 300 € qui réduit la vacance locative de trois semaines est remboursé dès la première relocation. C'est le même raisonnement qui gouverne le contenu de l'annonce et la sélection du locataire.
5. Le risque de requalification
Un logement loué comme meublé mais insuffisamment équipé peut être requalifié en location vide par le juge, à la demande du locataire. Le contrat bascule alors intégralement sous le régime de la location nue.
| Conséquence | Meublé | Après requalification |
|---|---|---|
| Durée du bail | 1 an (9 mois pour un étudiant) | 3 ans |
| Préavis du locataire | 1 mois | 3 mois, réduit en zone tendue |
| Congé du bailleur | 3 mois avant le terme | 6 mois, motifs limités |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer | 1 mois, différence à restituer |
| Régime fiscal des loyers | BIC | Revenus fonciers |
Le contentieux naît rarement le jour de la signature : il surgit au moment du congé, quand un locataire qui ne veut pas partir découvre qu'il manquait des étagères et un dispositif d'occultation. La requalification transforme alors un congé de trois mois en bail de trois ans.
La prévention tient en deux gestes : un inventaire complet couvrant les onze catégories, et une photographie de chaque pièce le jour de la remise des clés. Voir également notre comparatif location meublée ou vide.
6. Ce que la requalification coûte fiscalement
C'est la partie la plus onéreuse, et la moins anticipée.
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec deux avantages majeurs : un abattement forfaitaire supérieur au micro-foncier sous le régime micro-BIC, et surtout la possibilité d'amortir le bien et le mobilier au régime réel, ce qui neutralise fréquemment l'imposition des loyers pendant de longues années.
Une requalification en location nue fait basculer les loyers dans les revenus fonciers : plus d'amortissement, un micro-foncier à 30 % d'abattement ou un régime réel limité aux charges effectives. Sur un bien à fort amortissement, l'écart d'imposition annuel se compte en milliers d'euros.
Notre partenaire Fidurian détaille les deux régimes et leur bascule : le statut LMNP et son mécanisme d'amortissement, la comparaison meublé contre nu en fiscalité réelle, et le passage au statut professionnel dans LMNP ou LMP. Côté Immorian, voir la fiscalité LMNP appliquée à la gestion et l'amortissement immobilier.
7. Usure, casse et remplacement
Le mobilier est un actif d'exploitation : il se dégrade, et la répartition des coûts obéit à une règle unique — usure normale au bailleur, dégradation au locataire.
| Situation | À la charge de |
|---|---|
| Matelas affaissé après plusieurs années | Bailleur (usure normale) |
| Électroménager en panne sans faute d'usage | Bailleur |
| Vaisselle cassée, assiettes manquantes | Locataire, chiffré à la valeur d'usage |
| Canapé brûlé ou taché de façon irréversible | Locataire, vétusté déduite |
| Meuble disparu | Locataire, valeur de remplacement vétusté déduite |
| Petit entretien courant | Locataire (voir entretien locatif) |
Le bailleur reste tenu de maintenir le logement conforme à sa destination de meublé pendant toute la durée du bail : un four qui rend l'âme doit être remplacé, sauf à créer un motif de requalification. Prévoyez une ligne de renouvellement du mobilier dans votre calcul de rentabilité — de l'ordre de 2 à 4 % du loyer annuel sur un meublé de standing courant.
Au départ du locataire, toute retenue doit être justifiée par une facture, un devis ou l'inventaire comparé, et abattue de la vétusté de l'élément. Notre guide de la grille de vétusté détaille la méthode de calcul.
8. Bail étudiant, mobilité, colocation
Les baux dérivés du meublé reprennent tous la même liste d'équipements, avec des durées différentes.
- Bail étudiant : neuf mois non reconductibles, même exigence de mobilier
- Bail mobilité : un à dix mois, meublé obligatoire, sans dépôt de garantie — l'inventaire prend donc une importance accrue, la garantie Visale prenant le relais
- Colocation meublée : la liste s'apprécie par logement, mais chaque colocataire doit disposer d'un couchage et d'un rangement — une literie unique pour trois chambres ne satisfait pas l'obligation
- Meublé de tourisme : régime distinct, non soumis à ce décret, mais soumis à ses propres obligations d'enregistrement et de changement d'usage
En colocation, la pratique la plus sûre consiste à établir un inventaire par chambre et un inventaire des parties communes : au départ d'un seul colocataire, cela évite de faire supporter à celui qui part l'état d'un mobilier qu'il n'utilisait pas.
Questions fréquentes
Quels meubles sont obligatoires dans une location meublée ?
Onze catégories : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur (ou réfrigérateur avec compartiment à −6 °C), vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager. C'est un minimum légal, pas un standard de marché.
L'inventaire du mobilier est-il obligatoire ?
Oui : le bail meublé doit comporter un inventaire et un état détaillé du mobilier, établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie. Sans lui, le bailleur ne peut prouver ni la consistance ni l'état du mobilier — et aucune retenue sur le dépôt de garantie au titre d'un meuble dégradé ou manquant ne tiendra.
Que risque un bailleur dont le logement est insuffisamment meublé ?
La requalification en location vide : bail de 3 ans au lieu d'un, congé du bailleur limité à des motifs précis et notifié 6 mois avant, dépôt de garantie ramené à 1 mois avec restitution de la différence. S'y ajoute l'effet fiscal : les loyers passent des BIC aux revenus fonciers, ce qui remet en cause l'amortissement pratiqué en LMNP.
Un lave-linge est-il obligatoire dans un meublé ?
Non. Ni le lave-linge, ni la télévision, ni le lave-vaisselle, ni internet ne figurent dans la liste réglementaire. Leur absence n'expose à aucune requalification, mais elle allonge la vacance et pèse sur le loyer atteignable — surtout sur les segments étudiant et mobilité, où les annonces se comparent équipement par équipement.
Qui remplace un meuble cassé pendant la location ?
Usure normale : le bailleur — matelas affaissé, électroménager en fin de vie, car le logement doit rester conforme à sa destination de meublé. Dégradation : le locataire, à condition de l'établir en comparant les inventaires d'entrée et de sortie, et en déduisant la vétusté de l'élément concerné.
Le dépôt de garantie est-il plus élevé en meublé ?
Oui : deux mois de loyer hors charges, contre un seul en location vide, précisément pour couvrir le risque mobilier. Restitution sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois en cas de retenue — chaque retenue devant être justifiée par un devis, une facture ou l'inventaire contradictoire.
Inventaire, photos et états des lieux au même endroit
Immorian conserve inventaire d'entrée, photos datées et état des lieux de sortie par logement : la preuve dont dépend chaque retenue sur dépôt de garantie.
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