Trêve Hivernale : Droits et Obligations du Bailleur et du Locataire
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion locative ne peut être exécutée. Cette règle est connue ; ce qui l'est beaucoup moins, c'est son périmètre exact. Seule l'exécution matérielle de l'expulsion est suspendue : le commandement de payer, l'assignation, le jugement, la signification — tout le reste continue. Les loyers et indemnités d'occupation courent également. Autrement dit, la trêve reporte une expulsion, elle n'efface ni la dette ni la procédure. Pour un bailleur, ces cinq mois ne sont donc pas une parenthèse : c'est la période où l'on prend l'avance qui permettra d'agir dès le printemps — ou de négocier un départ amiable, souvent préférable.
1. Dates et champ d'application
| Élément | Règle |
|---|---|
| Période | Du 1er novembre au 31 mars (France métropolitaine) |
| Effet | Suspension de l'exécution des expulsions locatives |
| Territoires ultramarins | Dates spécifiques selon les territoires |
| Prolongation | Déjà décidée à titre exceptionnel par le passé |
| Logements concernés | Locaux d'habitation |
La possibilité d'une prolongation exceptionnelle mérite d'être connue : elle a été décidée à plusieurs reprises dans des circonstances particulières. Un bailleur engagé dans une procédure a donc intérêt à vérifier le calendrier applicable l'année en cours plutôt que de considérer le 31 mars comme une certitude.
À noter : la trêve concerne l'expulsion du logement. Elle n'a aucun effet sur les autres aspects du bail — révision du loyer, régularisation des charges, obligations d'entretien de chacun continuent normalement.
2. Ce qui est suspendu, ce qui continue
| Acte | Pendant la trêve |
|---|---|
| Exécution de l'expulsion | Suspendue |
| Concours de la force publique | Suspendu |
| Commandement de payer | Possible |
| Assignation devant le juge | Possible |
| Jugement constatant la résiliation | Possible |
| Signification du jugement | Possible |
| Commandement de quitter les lieux | Possible |
| Loyers et indemnités d'occupation | Continuent de courir |
| Procédure de recouvrement de la dette | Possible |
La trêve ne suspend pas la dette, elle décale l'expulsion
C'est le malentendu le plus répandu, dans les deux camps. Un locataire qui cesse de payer en novembre en pensant « être protégé jusqu'en avril » accumule cinq mois d'indemnités d'occupation qui resteront dues, et voit son dossier judiciaire avancer sans lui. Un bailleur qui « attend le printemps pour agir » perd cinq mois de procédure — soit, en pratique, une expulsion repoussée à l'automne suivant, la reprise d'avril venant s'ajouter aux délais administratifs. Les deux erreurs sont symétriques et coûteuses. La procédure doit avancer pendant la trêve.
3. Les exceptions à la protection
L'expulsion reste exécutable, même pendant la trêve, dans quatre situations d'interprétation stricte.
- Relogement assuré : lorsqu'un relogement décent est garanti à l'occupant et à sa famille, correspondant à leurs besoins
- Entrée par voie de fait : occupation obtenue par intrusion, sans titre ni droit
- Immeuble frappé d'un arrêté de péril : la protection cède devant la sécurité des occupants
- Époux ou partenaire violent expulsé du domicile par décision de justice
Ces exceptions ne se présument pas : la plupart supposent une décision de justice expresse et une appréciation au cas par cas. Un bailleur ne peut en aucun cas s'en prévaloir de sa propre initiative pour reprendre son logement.
Rappelons le principe général qui domine toute la matière : seule une décision de justice permet une expulsion, exécutée par un commissaire de justice. Toute reprise de possession par le bailleur — changement de serrure, mise à la porte, retrait des affaires — constitue une voie de fait sévèrement sanctionnée, quelle que soit la légitimité de sa créance. Voir expulsion du locataire.
4. Énergie : l'interdiction des coupures
Pendant la trêve, les fournisseurs ne peuvent pas interrompre la fourniture d'électricité, de gaz ou de chaleur dans une résidence principale pour cause d'impayé — une réduction de puissance restant possible dans certaines conditions pour l'électricité.
| Situation | Règle |
|---|---|
| Impayé de facture d'énergie, pendant la trêve | Coupure interdite (réduction de puissance possible en électricité) |
| Coupure par le bailleur | Interdite en toute saison — voie de fait |
| Coupure d'eau par le distributeur, résidence principale | Interdite toute l'année pour impayé |
La deuxième ligne mérite d'être soulignée, car la tentation existe : un bailleur ne peut jamais couper l'eau, l'électricité ou le chauffage d'un logement qu'il loue, ni en supprimer l'accès, y compris face à un locataire manifestement de mauvaise foi. Une telle action l'expose à des dommages-intérêts et à des poursuites, et détruit sa position dans la procédure en cours.
Si le chauffage est collectif et que l'impayé concerne la copropriété, la question relève du syndicat et de son fournisseur — voir bailleur en copropriété.
5. La stratégie du bailleur pendant la trêve
Cinq mois pendant lesquels l'expulsion est impossible, mais où tout le reste peut avancer.
- Faire délivrer les actes : commandement de payer, assignation, signification du jugement
- Obtenir le jugement pour être prêt à exécuter dès la fin de la trêve
- Tenir le décompte à jour, mois par mois, loyers puis indemnités d'occupation
- Déclarer ou actualiser le sinistre auprès de la GLI — les délais contractuels courent toujours
- Informer la caution et lui signifier les actes
- Négocier un échéancier ou un départ amiable
- Mobiliser les dispositifs d'aide : fonds de solidarité, commission de prévention
Le départ négocié bat l'expulsion, presque toujours
Une expulsion exécutée en avril suppose des mois de procédure, plusieurs milliers d'euros de frais, un logement souvent dégradé et une créance rarement recouvrée. Un départ amiable négocié pendant la trêve — avec, le cas échéant, l'abandon d'une partie de la dette contre une libération à date certaine et un logement rendu en état — produit fréquemment un meilleur résultat économique. Ce n'est pas une capitulation : c'est un arbitrage entre une créance largement théorique et une relocation rapide. Chiffrez les deux scénarios avant de choisir.
Le calendrier détaillé des relances figure dans notre guide relancer un loyer impayé.
6. La reprise au 1er avril
Les procédures suspendues reprennent leur cours à compter du 1er avril, sur la base des décisions déjà obtenues.
- Le commissaire de justice reprend les opérations là où elles ont été interrompues
- Les formalités requises doivent être respectées, dont le commandement de quitter les lieux
- Le concours de la force publique peut être demandé si le départ n'est pas volontaire
- Les délais administratifs varient fortement d'un département à l'autre
Ce dernier point explique l'essentiel des écarts constatés : dans certaines zones tendues, l'octroi du concours de la force publique prend plusieurs mois. Un bailleur qui n'a pas obtenu son jugement pendant la trêve démarre donc, en avril, une séquence qui le mènera souvent au-delà du 1er novembre suivant — et une nouvelle trêve s'ouvre.
C'est la raison très concrète pour laquelle il ne faut jamais « attendre le printemps » : ce sont deux hivers qui se perdent, pas un.
7. Indemnisation et responsabilité de l'État
Lorsque le concours de la force publique est refusé ou tarde, alors qu'une décision d'expulsion exécutoire existe, le bailleur peut demander une indemnisation à l'État au titre du préjudice subi.
| Condition | Détail |
|---|---|
| Décision exécutoire | Jugement d'expulsion et actes régulièrement signifiés |
| Demande de concours | Formée auprès de l'autorité compétente |
| Refus ou absence de réponse | Ouvre le droit à indemnisation |
| Préjudice | Chiffré : loyers perdus, charges supportées, dégradations |
Cette voie est méconnue et pourtant efficace : elle permet de récupérer une part du préjudice lorsque la créance sur le locataire est irrécouvrable. Elle suppose un dossier irréprochable sur la forme — d'où l'intérêt d'avoir fait délivrer chaque acte dans les règles, y compris pendant la trêve.
Les frais de procédure engagés sont par ailleurs déductibles de vos revenus fonciers, et les loyers non encaissés ne sont pas imposables tant qu'ils ne sont pas perçus. Une protection juridique prend en charge les frais d'avocat et de commissaire de justice, dont le montant décourage souvent l'action.
Questions fréquentes
Quelles sont les dates de la trêve hivernale ?
Du 1er novembre au 31 mars en France métropolitaine, avec des dates spécifiques dans certains territoires ultramarins. Des prolongations exceptionnelles ont déjà été décidées par le passé : vérifiez le calendrier applicable l'année en cours si une procédure est engagée.
La procédure s'arrête-t-elle pendant la trêve ?
Non. Seule l'exécution matérielle de l'expulsion est suspendue. Commandement de payer, assignation, jugement, signification : tout continue. Les loyers et indemnités d'occupation courent également. La trêve reporte l'expulsion, elle n'efface ni la dette ni la procédure.
Quelles sont les exceptions à la trêve hivernale ?
Quatre cas d'interprétation stricte : relogement décent assuré à l'occupant et sa famille, entrée dans les lieux par voie de fait, immeuble frappé d'un arrêté de péril, et époux ou partenaire violent expulsé par décision de justice. La plupart supposent une décision de justice expresse — un bailleur ne peut jamais s'en prévaloir seul.
Peut-on couper l'énergie pendant la trêve ?
Non : les fournisseurs ne peuvent pas interrompre électricité, gaz ou chaleur en résidence principale pour impayé, une réduction de puissance restant possible en électricité. Et surtout : un bailleur ne peut jamais couper l'eau, l'électricité ou le chauffage d'un logement loué, à aucune période — c'est une voie de fait lourdement sanctionnée.
Que se passe-t-il le 1er avril ?
Les procédures reprennent sur la base des décisions déjà obtenues : le commissaire de justice repart où il s'était arrêté, avec commandement de quitter les lieux puis, si besoin, demande de concours de la force publique. Les délais administratifs varient fortement selon les départements et peuvent atteindre plusieurs mois.
Le bailleur peut-il agir utilement pendant la trêve ?
Oui, et il le doit. Faire délivrer les actes, obtenir le jugement, tenir le décompte à jour, déclarer le sinistre à la GLI dans les délais, informer la caution, négocier un échéancier ou un départ amiable. Attendre le printemps revient à perdre deux hivers : la reprise d'avril s'ajoute aux délais administratifs, souvent au-delà du 1er novembre suivant.
Pendant la trêve, le décompte doit rester impeccable
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