Apport Personnel : Combien Faut-il pour Investir ?
L'apport personnel est souvent un prealable pour obtenir un credit immobilier. Mais combien faut-il reellement ? Peut-on investir sans apport ? Ce guide repond a ces questions et detaille les strategies pour constituer votre apport et optimiser votre financement.
1. Combien d'apport faut-il ?
| Type d'achat | Apport recommande |
|---|---|
| Residence principale | 10% minimum (frais de notaire) |
| Investissement locatif | 10 a 20% |
| Investissement en SCI | 15 a 20% |
Frais de notaire
Les frais de notaire representent 7 a 8% dans l'ancien et 2 a 3% dans le neuf. L'apport minimum couvre generalement ces frais pour que la banque ne finance que le prix du bien.
2. Sources d'apport
- Epargne personnelle : livrets, comptes epargne, PEL
- Deblocage PEE/PERCO : possible pour l'achat de la residence principale
- Donation familiale : abattement de 100 000 euros par parent tous les 15 ans
- Pret familial : pret entre membres de la famille
- Revente d'un bien : plus-value d'un investissement precedent
- Pret Action Logement : jusqu'a 40 000 euros a taux reduit
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3. Investir sans apport
Le financement a 110% (prix + frais de notaire) est possible si :
- Revenus solides : CDI, anciennete, revenus confortables
- Epargne residuelle : la banque veut voir que vous savez epargner
- Taux d'endettement faible : large marge sous les 35%
- Projet rentable : rendement locatif superieur au cout du credit
- Bonne relation bancaire : anciennete et historique de credit positif
4. Impact sur le taux
Un apport important ameliore votre profil emprunteur :
- Meilleur taux : 0,1 a 0,3 point de moins avec un apport de 20%+
- Moins d'assurance : montant emprunte plus faible = assurance moins chere
- Plus de pouvoir de negociation : la banque prend moins de risque
5. Strategie pour le locatif
En investissement locatif, la strategie optimale est souvent de minimiser l'apport pour maximiser l'effet de levier :
- Apportez uniquement les frais de notaire si possible
- Conservez votre epargne pour d'autres investissements ou comme matelas de securite
- Les interets d'emprunt etant deductibles, un emprunt plus important genere plus de deductions
Equilibre optimal
L'equilibre se situe generalement a un apport de 10-15% pour le locatif : assez pour obtenir de bonnes conditions, pas trop pour conserver l'effet de levier et une epargne de precaution.
Questions frequentes
Combien d'apport pour un investissement locatif ?
Generalement 10 a 20%, soit les frais de notaire et une partie du prix. Certaines banques acceptent le financement sans apport pour les dossiers solides.
Peut-on investir sans apport ?
Oui, avec un CDI, de bons revenus, une epargne residuelle et un projet rentable. C'est plus difficile depuis les normes HCSF mais reste possible.
L'apport impacte-t-il le taux ?
Oui, un apport important peut donner un taux 0,1 a 0,3 point plus bas. Mais pour le locatif, minimiser l'apport maximise l'effet de levier.
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