Clause Resolutoire dans un Bail : Definition et Procedure
La clause resolutoire est un outil juridique essentiel pour le proprietaire bailleur. Presente dans la quasi-totalite des baux d'habitation, elle permet la resiliation automatique du contrat en cas de manquement grave du locataire. Ce guide explique son fonctionnement, les conditions d'activation et la procedure a suivre.
1. Definition de la clause resolutoire
La clause resolutoire est prevue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. C'est une stipulation du bail qui prevoit que le contrat sera resilie de plein droit en cas de manquement du locataire a certaines obligations precises.
Contrairement a une resiliation judiciaire classique (qui necessite que le juge prononce la resiliation), la clause resolutoire opere automatiquement une fois les conditions reunies. Le juge se contente de constater que la clause a produit ses effets.
Point essentiel
La clause resolutoire n'est pas obligatoire dans un bail, mais elle est fortement recommandee. Sans cette clause, le bailleur doit obtenir une decision judiciaire de resiliation, procedure plus longue et plus incertaine. Tous les modeles de bail standard incluent cette clause.
2. Cas d'activation de la clause
La loi limite strictement les cas dans lesquels la clause resolutoire peut etre activee :
| Motif | Condition | Commandement prealable |
|---|---|---|
| Non-paiement du loyer ou des charges | Loyer impaye a la date d'exigibilite | Commandement de payer (2 mois) |
| Non-versement du depot de garantie | Depot non verse a la signature du bail | Commandement de payer (2 mois) |
| Defaut d'assurance habitation | Absence de justificatif d'assurance | Commandement (1 mois) |
| Non-respect de l'usage paisible | Troubles de voisinage constates | Commandement (1 mois) |
Toute clause resolutoire prevue pour un motif autre que ceux enumeres par la loi est reputee non ecrite et ne peut produire aucun effet.
3. Procedure d'activation
L'activation de la clause resolutoire suit une procedure stricte :
Etape 1 : Le commandement
Le bailleur fait delivrer un commandement par un commissaire de justice (huissier). Ce commandement doit :
- Viser la clause resolutoire du bail
- Detailler les sommes dues (pour un impaye) ou le manquement reproche
- Indiquer le delai de regularisation (2 mois pour loyer, 1 mois pour assurance)
- Mentionner la possibilite pour le locataire de saisir le FSL (Fonds de solidarite logement)
Etape 2 : L'expiration du delai
Si le locataire ne regularise pas dans le delai imparti, la clause resolutoire produit automatiquement ses effets. Le bail est resilie de plein droit.
Etape 3 : L'assignation en justice
Le bailleur doit neanmoins saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la resiliation et obtenir un jugement d'expulsion. L'assignation doit etre delivree au moins 2 mois avant l'audience.
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4. Le pouvoir du juge
Malgre le caractere automatique de la clause resolutoire, le juge conserve un pouvoir d'appreciation important :
Delais de paiement
Le juge peut suspendre les effets de la clause resolutoire et accorder au locataire des delais de paiement pouvant aller jusqu'a 3 ans (article 24 III de la loi de 1989). Conditions :
- Le locataire doit etre de bonne foi
- Il doit proposer un plan de remboursement credible
- Les delais accordes doivent etre respectes scrupuleusement
- Si les delais sont respectes, la clause est reputee n'avoir jamais joue
Verification de la procedure
Le juge verifie egalement la regularite de la procedure :
- Validite du commandement (mentions obligatoires, signification reguliere)
- Respect du delai de 2 mois
- Notification a la CAF (si le locataire percoit des APL)
- Notification a la prefecture (signalement CCAPEX)
Attention
Un vice de procedure (commandement irregulier, defaut de notification a la CAF ou a la prefecture) peut entrainer le rejet de la demande du bailleur. Il est essentiel de respecter scrupuleusement chaque etape de la procedure pour que la clause resolutoire produise ses effets.
5. Conseils pratiques pour le bailleur
- Inserez systematiquement la clause : verifiez sa presence dans votre bail, elle est indispensable
- Reagissez rapidement : n'attendez pas plusieurs mois d'impayes avant d'agir
- Privilegiez d'abord l'amiable : une relance amiable puis une mise en demeure avant le commandement
- Faites appel a un professionnel : le commandement doit etre delivre par un commissaire de justice
- Conservez tous les justificatifs : courriers, relances, preuves de notification
- Souscrivez une GLI : l'assurance prend en charge les frais de procedure et vous accompagne juridiquement
Bon a savoir
Si le locataire regularise avant l'audience (meme apres le delai de 2 mois), le juge peut considerer que la clause n'a plus lieu de jouer. C'est pourquoi une partie des bailleurs preferent poursuivre la procedure rapidement pour eviter les regularisations de derniere minute incompletes.
Questions frequentes
Qu'est-ce qu'une clause resolutoire dans un bail ?
C'est une clause prevoyant la resiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire : non-paiement du loyer, defaut d'assurance ou non-versement du depot de garantie. Son activation necessite un commandement prealable par huissier.
Quel est le delai du commandement de payer ?
Le commandement de payer accorde au locataire un delai de 2 mois pour regulariser sa situation. Si le locataire paie l'integralite des sommes dues dans ce delai, la clause resolutoire ne peut pas jouer et le bail se poursuit.
Le juge peut-il suspendre la clause resolutoire ?
Oui, le juge peut suspendre les effets de la clause et accorder des delais de paiement jusqu'a 3 ans. Le locataire doit demontrer sa bonne foi et proposer un plan credible. Si les delais sont respectes, la clause est reputee n'avoir jamais joue.
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